Section 01

Bạn đã được pre-approved, offer đã được chấp nhận và ngày closing đang đến gần. Đây là lúc nhiều người nghĩ phần khó nhất đã xong.

Nhưng từ lúc được pre-approved đến lúc ký closing documents, tình hình tài chính của bạn vẫn có thể được lender kiểm tra lại. Theo Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) về việc kiểm tra credit trước khi closing, lender có thể lấy credit report khi bạn nộp hồ sơ và một lần nữa ngay trước khi loan được closing.

Điều đó có nghĩa một chiếc xe mới, một credit card mới, một khoản tiền lớn vừa xuất hiện trong bank account hoặc thậm chí một lần payment trễ đều có thể tạo thêm câu hỏi trong quá trình underwriting.

Không phải mọi thay đổi đều làm mortgage gặp vấn đề. Nhưng trong vài tuần trước closing, giữ tài chính ổn định và có documentation rõ ràng thường giúp quá trình loan ít phát sinh hơn.

Dưới đây là 5 sai lầm về tiền người mua nhà nên hiểu trước ngày closing.

Section 02

5 sai lầm cần chú ý trước closing

Sai lầm	Vì sao có thể ảnh hưởng mortgage?	Cách xử lý thực tế
Mở thêm credit hoặc vay thêm tiền	Có thể tạo hard inquiry và thêm monthly debt	Trao đổi với lender trước khi mở account hoặc financing mới
Để payment trễ	Payment history là một yếu tố trong credit profile	Giữ các khoản hiện tại được thanh toán đúng hạn
Deposit hoặc chuyển khoản lớn không rõ nguồn	Lender có thể cần xác minh source of funds	Giữ statement, transfer record và giấy tờ chứng minh nguồn tiền
Tiêu vào tiền dành cho closing	Bạn vẫn cần đủ verified funds cho Cash to Close và reserves nếu áp dụng	Theo dõi số dư cho đến khi transaction hoàn tất
Wire tiền theo email chưa xác minh	Closing wire fraud có thể chuyển tiền vào tài khoản của scammer	Xác nhận wiring instructions bằng contact information đã biết trước

Section 03

1. Mở credit card mới, mua xe hoặc finance đồ nội thất trước closing

Một trong những sai lầm dễ xảy ra nhất là nghĩ rằng sau khi mortgage đã được pre-approved, bạn có thể bắt đầu mua sắm cho căn nhà mới.

Chiếc sofa mới, refrigerator, xe mới cho quãng đường commute dài hơn, hoặc một credit card với chương trình ưu đãi có thể nghe hoàn toàn hợp lý. Vấn đề là nếu bạn finance những khoản này, hồ sơ tài chính mà lender đang underwriting có thể thay đổi.

Theo CFPB về credit checks trong quá trình mortgage, việc apply credit card, auto loan hoặc các khoản vay khác tạo thêm credit inquiry và có thể ảnh hưởng credit score. CFPB khuyến nghị hạn chế apply những loại credit khác ngay trước hoặc trong quá trình lấy mortgage.

Tác động không chỉ nằm ở credit score. Một khoản vay mới cũng có thể tạo thêm monthly obligation.

Trong Fannie Mae Selling Guide về liabilities của borrower, nếu lender phát hiện thêm liabilities sau khi underwriting decision đã được đưa ra, kể cả cho tới thời điểm closing, lender phải tính lại debt-to-income ratio đối với loan áp dụng guideline này.

Ví dụ, bạn finance một chiếc xe vài tuần trước closing. Khoản car payment mới có thể trở thành một monthly debt mà lender cần đưa vào hồ sơ.

Tương tự, co-sign một loan cho người thân cũng không nên được xem là chuyện “không liên quan đến mortgage” chỉ vì món đồ hoặc số tiền đó không phải của bạn. Nghĩa vụ nợ mới vẫn có thể cần được lender xem xét.

Điểm cần nhớ khá đơn giản: pre-approval không có nghĩa hồ sơ tài chính đã được đóng lại.

Nếu bạn đang cân nhắc mở credit, finance một khoản mua lớn hoặc co-sign cho ai đó trong lúc mortgage đang process, hãy trao đổi với loan officer trước để hiểu việc đó có thể được xử lý thế nào trong hồ sơ của bạn.

Section 04

2. Để credit card hoặc một khoản vay hiện tại bị trễ payment

Trước closing thường là giai đoạn rất bận. Bạn có inspection, appraisal, insurance, paperwork, moving và hàng loạt việc khác cần xử lý.

Đây cũng là lúc một payment bình thường rất dễ bị quên.

Payment history và số debt hiện tại là những yếu tố thường được sử dụng khi tính credit score. CFPB giải thích về các yếu tố ảnh hưởng credit score cũng liệt kê bill-paying history, unpaid debt, credit utilization và new credit applications trong các yếu tố thường được scoring models xem xét.

CFPB đồng thời khuyến nghị người chuẩn bị mua nhà pay bills on time và tránh đưa credit cards tới gần mức max out.

Điều này quan trọng vì lender có thể kiểm tra credit một lần nữa trước closing. Một thay đổi mới trên credit report có thể tạo thêm câu hỏi đúng lúc bạn đang ở giai đoạn cuối của transaction.

Điều đó không có nghĩa một payment trễ tự động khiến loan bị từ chối. Tác động cụ thể còn phụ thuộc vào loại account, thời điểm reporting, credit profile và loan program.

Nhưng vài tuần trước closing không phải thời điểm tốt để thử xem chuyện gì sẽ xảy ra.

Nếu bạn thường thanh toán bằng tay, hãy kiểm tra lại due dates của credit cards, auto loans, student loans và các obligations khác. Nếu sử dụng autopay, hãy bảo đảm account có đủ tiền và payment đã thực sự được processed.

Section 05

3. Deposit một khoản tiền lớn nhưng không giữ giấy tờ chứng minh nguồn tiền

Bạn cần thêm tiền cho closing nên người thân chuyển tiền vào tài khoản. Bạn bán xe, bán stocks hoặc chuyển savings từ account khác sang checking.

Những giao dịch này không nhất thiết có vấn đề. Vấn đề thường xuất hiện khi lender nhìn thấy tiền nhưng không thể xác định rõ nó đến từ đâu.

Đối với purchase transactions áp dụng Fannie Mae guidelines, Fannie Mae hướng dẫn lender cách đánh giá large deposits. Nếu một large deposit được dùng cho down payment, closing costs hoặc financial reserves, lender có thể phải document rằng số tiền đó đến từ một acceptable source.

Nếu tiền đến từ việc bán một tài sản, documentation có thể bao gồm bằng chứng bạn sở hữu tài sản, bill of sale và record cho thấy bạn đã nhận proceeds.

Nếu đó chỉ là tiền chuyển từ savings account của bạn sang checking account của bạn thì sao?

Fannie Mae lưu ý rằng khi source của transfer giữa các verified accounts đã thể hiện rõ trên statement, lender có thể không cần thêm explanation.

Vì vậy, vấn đề không phải là “không được chuyển tiền trước closing”.

Vấn đề là đừng làm mất paper trail.

Nếu bạn cần chuyển một khoản tiền lớn, nhận gift funds hoặc bán tài sản để lấy tiền cho transaction, giữ lại statements, transfer confirmations, sale documents và các giấy tờ liên quan. Đừng giả định rằng vì tiền đã nằm trong tài khoản nên lender sẽ không cần biết nguồn.

Đặc biệt, depositing một lượng cash mà không có documentation rõ ràng có thể khiến việc xác minh source of funds khó hơn.

Section 06

4. Tiêu bớt số tiền đang dành cho Cash to Close

Một sai lầm khác nghe rất đơn giản nhưng lại dễ xảy ra: thấy account có nhiều tiền nên nghĩ có thể dùng một phần trước closing rồi bù lại sau.

Ví dụ, bạn đã chuẩn bị tiền cho transaction nhưng quyết định mua furniture, đặt cọc contractor, trả một chuyến vacation hoặc trả cash cho một món đồ lớn.

Nếu số tiền đó đang được lender tính vào funds available for closing, việc balance giảm xuống có thể trở thành vấn đề.

Theo Fannie Mae về verification of deposits and assets, lender có thể sử dụng bank statements hoặc các tài liệu khác để xác minh borrower có đủ funds cho down payment, closing và financial reserves khi applicable.

Cùng lúc đó, Cash to Close có thể thay đổi trong quá trình transaction.

Ít nhất ba business days trước closing đối với phần lớn mortgage transactions thuộc quy định này, bạn sẽ nhận Closing Disclosure. CFPB hướng dẫn người mua review Closing Disclosure trước closing và so sánh các con số như loan amount, monthly payment, closing costs và Cash to Close với Loan Estimate gần nhất.

Đó là lý do số tiền bạn nhìn thấy trong bank account không nên được xem là “tiền dư” chỉ vì closing chưa tới.

Bạn còn có thể cần tiền cho Cash to Close, escrow, những adjustment cuối cùng hoặc reserves tùy hồ sơ và chương trình loan.

Điều này cũng không có nghĩa bạn phải đóng băng toàn bộ tài khoản và ngừng chi tiêu bình thường. Groceries, utilities và các khoản sinh hoạt thường ngày vẫn diễn ra.

Điểm cần thận trọng là những khoản chi lớn có thể làm thay đổi số tiền mà lender đang dựa vào để hoàn tất mortgage.

Nếu không chắc một khoản mua lớn có ảnh hưởng hay không, kiểm tra với loan officer trước khi tiền rời khỏi account thường đơn giản hơn việc giải thích sau đó vì sao balance đã thay đổi.

Section 07

5. Wire tiền closing theo một email thay đổi instructions vào phút cuối

Sai lầm cuối cùng khác với bốn lỗi trên.

Nó có thể không làm underwriting thay đổi. Nhưng nó có thể khiến số tiền dành cho closing đi thẳng vào tài khoản của scammer.

Mortgage closing scams thường nhắm đúng thời điểm người mua đang bận, căng thẳng và chuẩn bị chuyển một khoản tiền lớn.

Theo cảnh báo của CFPB về mortgage closing scams, scammer có thể giả làm real estate agent hoặc settlement agent rồi gửi thông báo về việc thay đổi wiring instructions ngay trước closing.

Email có thể trông rất thật. Tên người gửi, logo, cách viết và thậm chí thông tin transaction có thể khiến bạn nghĩ nó đến từ đúng người.

CFPB khuyến nghị người mua xác nhận wiring instructions với trusted representative trước khi gửi tiền và không sử dụng phone number hoặc link nằm trong email đáng ngờ.

Nếu nhận được email nói rằng account number vừa thay đổi, đừng chỉ reply lại email để hỏi “có đúng không?”. Nếu account email đã bị compromise, bạn có thể vẫn đang nói chuyện với scammer.

Thay vào đó, hãy dùng phone number mà bạn đã có từ trước hoặc contact information lấy từ nguồn mà bạn biết là thật để xác nhận với title company, escrow officer hoặc settlement agent.

Khi nói tới closing funds, một cuộc gọi xác minh có thể đáng giá hơn rất nhiều so với vài phút bạn tiết kiệm được bằng cách làm theo email.

Section 08

Tại sao tình hình tài chính vẫn quan trọng sau khi bạn đã được pre-approved?

Pre-approval dựa trên thông tin lender có tại một thời điểm nhất định. Mortgage vẫn phải trải qua underwriting, document verification và các bước cuối trước khi transaction được hoàn tất.

Credit cũng có thể được kiểm tra lại gần closing. CFPB xác nhận lender có thể obtain credit report ngay trước khi một loan được closed.

Employment cũng có thể được reverified gần ngày ký. Với loans áp dụng Fannie Mae guidelines, Fannie Mae yêu cầu verification of employment gần note date đối với nhiều trường hợp sử dụng employment income để qualify. Một thay đổi về employment status có thể yêu cầu lender reevaluate khả năng repay của borrower.

Vì vậy, cách dễ hiểu nhất để nhìn giai đoạn này là:

Từ pre-approval tới closing, lender vẫn cần xác nhận rằng hồ sơ cuối cùng phù hợp với loan đang được underwriting.

Bạn không cần sợ mọi transaction trong tài khoản. Nhưng những thay đổi lớn về debt, credit, assets hoặc income nên được xem xét cẩn thận và communicated với lender khi relevant.

Section 09

Trước closing, nên kiểm tra những gì?

Khoảng một tuần trước closing, bạn có thể dành vài phút kiểm tra lại các phần tài chính chính thay vì đợi đến ngày ký.

Hãy xem các monthly payments gần nhất đã được thanh toán chưa, có credit account mới nào được mở trong quá trình mortgage hay không và bank balance có còn phù hợp với số tiền dự kiến cần cho transaction.

Nếu vừa có một deposit hoặc transfer lớn, hãy bảo đảm bạn còn giữ documentation để giải thích source of funds khi lender yêu cầu.

Khi nhận Closing Disclosure, hãy so sánh với Loan Estimate gần nhất. Theo CFPB về Closing Disclosure, đây là lúc kiểm tra loan amount, loan terms, closing costs và Cash to Close để phát hiện những con số khác với điều bạn đang mong đợi.

Và trước khi wire closing funds, xác nhận instructions bằng một phương thức liên lạc độc lập mà bạn đã biết từ trước.

Section 10

FAQ về tiền trước khi closing nhà

Tôi có thể mua furniture trước khi closing không?

Có thể, nhưng cách bạn thanh toán có ý nghĩa.

Nếu finance furniture hoặc mở credit mới, bạn có thể tạo thêm credit inquiry và monthly debt. Nếu trả bằng cash, khoản mua lớn vẫn có thể làm giảm funds mà lender đang xác minh cho closing hoặc reserves.

Vì vậy, nếu món đồ có giá trị đáng kể và mortgage chưa hoàn tất, nên hiểu tác động của transaction trước khi thực hiện.

Lender có check credit lại trước closing không?

Có thể. CFPB cho biết lender có thể lấy credit report ngay trước khi loan closing. Vì vậy, credit card mới, car loan mới hoặc các obligations mới phát sinh trong quá trình mortgage có thể xuất hiện trước khi transaction hoàn tất.

Tôi có thể chuyển tiền giữa hai bank accounts của mình không?

Có. Chuyển tiền giữa các account của chính bạn không tự động là vấn đề.

Điều quan trọng là giữ paper trail rõ ràng. Fannie Mae cho biết transfers giữa verified accounts có source thể hiện rõ trên statements có thể không cần thêm explanation, mặc dù lender vẫn có thể yêu cầu documentation tùy hồ sơ.

Nếu gia đình cho tiền để closing thì sao?

Gift funds có thể là acceptable source trong nhiều mortgage programs, nhưng eligibility và documentation requirements phụ thuộc vào loại loan và transaction.

Đừng chỉ deposit tiền rồi giả định lender sẽ tự hiểu đó là gift. Hãy trao đổi với loan officer để biết giấy tờ nào cần thiết trước khi funds được chuyển.

Tôi nhận Closing Disclosure khi nào?

Đối với phần lớn mortgage purchase transactions thuộc TRID, bạn phải nhận Closing Disclosure ít nhất ba business days trước closing. CFPB giải thích thời điểm nhận Closing Disclosure.

Khoảng thời gian này giúp bạn review loan terms, closing costs và Cash to Close trước khi ký.

Section 11

Kết luận

Giai đoạn trước closing không phải lúc bạn cần ngừng sống hoặc sợ sử dụng tài khoản ngân hàng. Điều quan trọng là hạn chế những thay đổi lớn và bất ngờ trong hồ sơ tài chính khi mortgage vẫn đang được hoàn tất.

Năm sai lầm đáng chú ý nhất là mở thêm credit hoặc debt, để payment trễ, tạo large deposit không có paper trail, tiêu vào funds dành cho closing và wire tiền theo instructions chưa được xác minh.

Nếu có một nguyên tắc chung để nhớ, đó là: giữ credit, debt và assets ổn định nhất có thể cho tới khi closing hoàn tất, đồng thời giữ documentation cho những thay đổi cần thiết.

Một câu hỏi với loan officer trước khi thực hiện một financial transaction lớn thường dễ xử lý hơn một thay đổi bất ngờ xuất hiện trong underwriting ngay trước ngày nhận chìa khóa.

Lưu ý: Nội dung này chỉ nhằm mục đích giáo dục và cung cấp thông tin chung, không phải tư vấn tài chính hoặc cam kết cho vay. Mortgage requirements, underwriting decisions và documentation phụ thuộc vào hồ sơ, loan program, lender và guideline áp dụng tại thời điểm xử lý hồ sơ.