RESPA và TRID là gì? Quy định RESPA và TRID ít người để ý khi review Closing Disclosure

RESPA là tên viết tắt của Đạo luật thủ tục giải quyết bất động sản. Đạo luật này ra đời nhằm bảo vệ người vay khỏi những khoản phí không rõ ràng trong giao dịch bất động sản.

TRID là quy định tích hợp giữa TILA và RESPA, do Cục bảo vệ tài chính người tiêu dùng, viết tắt là CFPB, ban hành. Quy định này bắt đầu có hiệu lực từ tháng 10 năm 2015 và hợp nhất nhiều mẫu đơn cũ thành hai văn bản chính là Loan Estimate và Closing Disclosure.

Loan Estimate cho biết mức chi phí vay được ước tính ban đầu, còn Closing Disclosure cho biết chi phí thực tế mà người vay phải thanh toán khi ký hợp đồng.

Theo TRID, người vay phải nhận được Closing Disclosure ít nhất 3 ngày làm việc trước ngày đóng hồ sơ. Quy định này thường được gọi là quy tắc chờ 3 ngày.

Điều ít người để ý là cách tính “ngày làm việc” ở đây không giống với cách hiểu thông thường. Trong quy tắc này, ngày làm việc bao gồm tất cả các ngày trong tuần, kể cả thứ Bảy, và chỉ loại trừ Chủ Nhật cùng các ngày lễ liên bang.

Bên cạnh đó, nếu có một trong ba thay đổi cụ thể sau xảy ra sau khi người vay đã nhận Closing Disclo

sure, thời hạn chờ 3 ngày sẽ được tính lại từ đầu. Ba thay đổi đó bao gồm:

• APR (lãi suất phần trăm hàng năm) trở nên không chính xác theo quy định của Regulation Z
• Loại sản phẩm vay bị thay đổi, chẳng hạn chuyển từ lãi suất cố định sang lãi suất thả nổi
• Phát sinh thêm phí phạt trả nợ trước hạn

Ngược lại, các thay đổi khác vẫn phải phản ánh trên corrected Closing Disclosure, nhưng thường không tạo lại thời gian chờ 3 ngày — bên cho vay chỉ cần đảm bảo người vay nhận được bản sửa đổi tại hoặc trước ngày đóng hồ sơ, không cần chờ thêm 3 ngày kể từ khi gửi bản sửa đổi đó.

Đây có lẽ là phần quan trọng nhất mà rất nhiều người mua nhà không kiểm tra kỹ. Theo TRID, các loại phí được chia thành ba nhóm dung sai khác nhau, và mỗi nhóm cho phép mức tăng khác nhau giữa Loan Estimate và Closing Disclosure.

Nhóm không dung sai (zero tolerance). Các phí thuộc nhóm này không được phép tăng, dù chỉ một đô la, trừ khi có thay đổi hoàn cảnh hợp lệ. Nhóm này bao gồm thuế chuyển nhượng, phí trả cho bên cho vay, và phí trả cho công ty liên kết với bên cho vay.

Nhóm dung sai 10% cộng dồn (10% cumulative tolerance). Tổng các phí trong nhóm này được phép tăng tối đa 10% so với số tiền ban đầu, tính gộp trên toàn bộ nhóm chứ không tính riêng từng khoản phí. Nhóm này thường bao gồm phí ghi nhận hồ sơ, tiếng Anh gọi là recording fee, và phí dịch vụ bên thứ ba khi người vay chọn nhà cung cấp từ danh sách do bên cho vay đề xuất.

Nhóm không giới hạn (no tolerance hay unlimited tolerance). Các phí trong nhóm này được phép thay đổi tự do, không có mức trần. Nhóm này thường bao gồm tiền lãi trả trước, phí bảo hiểm nhà trả trước, và các khoản ký quỹ ban đầu.

Điểm ít người để ý là nếu người vay tự chọn một nhà cung cấp dịch vụ không nằm trong danh sách do bên cho vay đưa ra, phí đó sẽ chuyển từ nhóm 10% sang nhóm không giới hạn. Khi đó, bên cho vay không còn trách nhiệm giới hạn mức tăng của khoản phí này nữa.

Nếu một khoản phí vượt quá mức dung sai cho phép, bên cho vay có trách nhiệm hoàn lại phần chênh lệch cho người vay. Đối với một số loại vi phạm nhất định, việc hoàn tiền thường phải được thực hiện trong vòng 60 ngày kể từ ngày đóng hồ sơ.

Vì vậy, người mua nhà nên tự so sánh từng dòng phí giữa Loan Estimate và Closing Disclosure, thay vì chỉ nhìn vào tổng số tiền cuối cùng. Một khoản phí tăng nhẹ có thể đang bị xếp sai nhóm dung sai, và người vay hoàn toàn có quyền yêu cầu hoàn lại phần chênh lệch đó.

RESPA có một điều khoản gọi là Điều 8, quy định cấm nhận hoặc trả phí giới thiệu, thường gọi là kickback, liên quan đến dịch vụ giải quyết bất động sản. Quy định này áp dụng cho môi giới, công ty title, và cả bên cho vay.

Nhiều người mua nhà không biết rằng nếu bên cho vay giới thiệu họ đến một công ty title cụ thể, và hai bên có quan hệ sở hữu chung, thì mối quan hệ đó được gọi là Affiliated Business Arrangement, viết tắt là AfBA. Luật không cấm loại quan hệ này, nhưng bên cho vay bắt buộc phải công khai mối quan hệ đó bằng văn bản, và người vay vẫn có quyền chọn một nhà cung cấp dịch vụ khác nếu muốn.

TRID yêu cầu bên cho vay phải lưu trữ Closing Disclosure trong ít nhất 5 năm. Đây là quy định thường bị bỏ qua, dù nó rất hữu ích khi người mua nhà cần đối chiếu lại hồ sơ cũ, chẳng hạn khi tranh chấp phí hoặc khi gửi khiếu nại lên CFPB.

Nếu sau nhiều tháng kể từ ngày đóng hồ sơ, người vay mới phát hiện sai lệch về phí, họ vẫn có quyền yêu cầu bên cho vay cung cấp lại bản Closing Disclosure gốc, miễn là vẫn còn trong thời hạn lưu trữ nói trên.

• So sánh từng dòng phí với Loan Estimate, thay vì chỉ nhìn vào tổng số tiền
• Xác định xem mỗi khoản phí thuộc nhóm nào trong ba nhóm dung sai, không dung sai, 10%, hay không giới hạn
• Kiểm tra xem có ghi chú nào về thay đổi hoàn cảnh hợp lệ hay không
• Hỏi rõ về mối quan hệ liên kết nếu bên cho vay giới thiệu một nhà cung cấp dịch vụ cụ thể
• Lưu giữ toàn bộ hồ sơ, kể cả bản nháp và bản sửa đổi, trong nhiều năm sau đó

Closing Disclosure phải được gửi trước bao lâu?
Theo TRID, người vay phải nhận được Closing Disclosure ít nhất 3 ngày làm việc trước ngày đóng hồ sơ.

Những khoản phí nào không được phép tăng?
Các khoản phí thuộc nhóm không dung sai, chẳng hạn phí trả cho bên cho vay hoặc thuế chuyển nhượng, không được phép tăng, trừ khi có thay đổi hoàn cảnh hợp lệ.

Nếu phí tăng vượt mức cho phép thì sao?
Bên cho vay phải hoàn lại phần chênh lệch cho người vay, thường trong vòng 60 ngày kể từ ngày đóng hồ sơ.

Các con số và ví dụ minh họa trong bài, như mức dung sai 10%, thời hạn chờ 3 ngày, thời hạn hoàn tiền 60 ngày, và thời hạn lưu trữ 5 năm, chỉ mang tính tổng hợp và tham khảo dựa trên quy định TRID và RESPA hiện hành tại Hoa Kỳ. Quy định cụ thể có thể thay đổi theo thời gian, theo từng bang, hoặc theo từng trường hợp vay cụ thể. Bài viết không thay thế cho tư vấn pháp lý hay tư vấn tài chính chuyên nghiệp. Người đọc nên đối chiếu với văn bản chính thức của CFPB, hoặc tham khảo ý kiến của luật sư và chuyên viên tài chính có giấy phép, trước khi đưa ra bất kỳ quyết định nào.

Duc Pham, Mortgage Broker | NMLS# 844897

Wonder Rates, Inc. | NMLS# 1518655 | DRE# 02047445 | DFPI# 60DBO-59134

Equal Housing Opportunity. Equal Housing Lender.

Licensed in: AL, AZ, CA, CO, FL, GA, LA, MI, NC, OH, OK, OR, PA, SC, TX, VA, WA.