Section 01
Tìm hiểu sự khác biệt giữa chỉ số Case-Shiller vs FHFA Home Price Index
Khi đọc các bản tin về thị trường nhà ở Mỹ, bạn sẽ thường gặp hai cái tên: S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index và FHFA House Price Index.
Đôi khi, hai chỉ số này lại cho kết quả tăng trưởng khác nhau trong cùng một tháng. Điều đó khiến nhiều người nghĩ rằng một trong hai chỉ số đã sai.
Thực tế, cả hai đều đúng, nhưng chúng được xây dựng từ những bộ dữ liệu khác nhau và phục vụ những mục đích khác nhau. Nếu hiểu cách hoạt động của từng chỉ số, bạn sẽ đọc thị trường chính xác hơn thay vì chỉ nhìn vào một con số tăng hay giảm.
Section 02
Case-Shiller và FHFA đều đo giá nhà, nhưng dữ liệu đầu vào rất khác
Điểm khác biệt lớn nhất nằm ở nguồn dữ liệu.
Case-Shiller sử dụng phương pháp Repeat Sales, tức là theo dõi cùng một căn nhà qua nhiều lần mua bán để đo mức thay đổi về giá. Nhờ đó, chỉ số này giảm bớt ảnh hưởng của việc trong một tháng có nhiều nhà cao cấp hoặc nhà giá rẻ được giao dịch hơn bình thường.
Trong khi đó, FHFA House Price Index sử dụng dữ liệu từ các khoản vay được mua hoặc bảo lãnh bởi Fannie Mae và Freddie Mac. Điều này đồng nghĩa với việc FHFA phản ánh thị trường của các khoản vay conforming và loại trừ phần lớn các giao dịch jumbo hoặc mua hoàn toàn bằng tiền mặt.
| Tiêu chí | Case-Shiller | FHFA HPI |
|---|---|---|
| Nguồn dữ liệu | Giao dịch mua bán lặp lại | Khoản vay Fannie Mae và Freddie Mac |
| Bao gồm giao dịch tiền mặt | Có | Không |
| Bao gồm khoản vay Jumbo | Có | Phần lớn không |
| Phạm vi | Một số thành phố và chỉ số quốc gia | Toàn quốc và từng bang |
Vì sao hai chỉ số có thể cho kết quả khác nhau?
Giả sử trong một quý, phân khúc nhà cao cấp tại California tăng giá rất mạnh, trong khi phân khúc nhà phổ thông chỉ tăng nhẹ.
Case-Shiller có khả năng phản ánh mức tăng này rõ hơn vì chỉ số bao gồm cả những căn nhà sử dụng khoản vay jumbo hoặc giao dịch bằng tiền mặt.
Ngược lại, FHFA có thể ghi nhận mức tăng thấp hơn vì dữ liệu chủ yếu đến từ các khoản vay conforming.
Điều đó không có nghĩa một chỉ số chính xác hơn chỉ số còn lại. Chúng chỉ đang quan sát những phần khác nhau của cùng một thị trường.
Mortgage industry thường sử dụng chỉ số nào?
Điều này phụ thuộc vào mục đích phân tích.
Nếu muốn đánh giá xu hướng giá nhà trên toàn thị trường, đặc biệt là các thành phố lớn, nhiều nhà phân tích sẽ tham khảo Case-Shiller vì chỉ số này phản ánh khá đầy đủ biến động của thị trường, bao gồm cả phân khúc cao cấp.
Nếu đang nghiên cứu thị trường mortgage hoặc rủi ro tín dụng, FHFA thường được sử dụng nhiều hơn vì dữ liệu gắn trực tiếp với các khoản vay conforming. Đây cũng là lý do nhiều mô hình định giá rủi ro và phân tích vốn chủ sở hữu sử dụng FHFA làm dữ liệu đầu vào.
Một ví dụ cho thấy sự khác biệt
Giả sử trong năm nay, thị trường có các giao dịch như sau.
| Loại giao dịch | Mức tăng giá (Ví dụ minh họa) |
|---|---|
| Nhà sử dụng khoản vay conforming | 4% |
| Nhà sử dụng khoản vay jumbo | 8% |
| Nhà mua hoàn toàn bằng tiền mặt | 9% |
Trong trường hợp này, Case-Shiller có thể ghi nhận tốc độ tăng giá cao hơn vì bao gồm cả ba nhóm giao dịch.
Trong khi đó, FHFA chủ yếu phản ánh nhóm khoản vay conforming nên mức tăng có thể chỉ quanh 4% đến 5%.
Lưu ý: Các số liệu trên chỉ mang tính minh họa để giải thích sự khác biệt giữa hai phương pháp tính và không phản ánh dữ liệu thị trường hiện hành.
Section 03
Chỉ số nào quan trọng hơn với người mua nhà?
Thực tế, cả hai đều hữu ích.
Nếu bạn muốn biết giá nhà tại Mỹ đang biến động ra sao, Case-Shiller sẽ cho góc nhìn rộng hơn về thị trường.
Nếu bạn đang chuẩn bị mua nhà bằng khoản vay conforming, FHFA lại phản ánh sát hơn phân khúc mà bạn sẽ tham gia.
Điều quan trọng hơn là không nên đưa ra kết luận chỉ từ một chỉ số hoặc một tháng dữ liệu. Giá nhà thường biến động theo khu vực, loại hình bất động sản và nguồn cung tại từng địa phương. Một chỉ số quốc gia không thể phản ánh chính xác mọi thị trường.
Section 04
Kết luận
Case-Shiller và FHFA đều là những chỉ số quan trọng của thị trường nhà ở Mỹ, nhưng chúng được xây dựng từ hai bộ dữ liệu khác nhau. Case-Shiller theo dõi biến động giá của các căn nhà được mua bán nhiều lần và bao quát nhiều phân khúc hơn. Trong khi đó, FHFA tập trung vào các khoản vay conforming được Fannie Mae và Freddie Mac hỗ trợ, vì vậy phản ánh sát hơn thị trường mortgage truyền thống.
Khi đọc các báo cáo về bất động sản, thay vì hỏi “Chỉ số nào đúng hơn?”, hãy hỏi “Chỉ số này đang đo phần nào của thị trường?”. Đó mới là cách các chuyên gia mortgage và nhà phân tích sử dụng dữ liệu để hiểu đúng diễn biến của thị trường.
Disclaimer: Bài viết chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin giáo dục và không được xem là lời khuyên về tài chính, thuế hoặc pháp lý. Các số liệu minh họa trong bài chỉ dùng để giải thích phương pháp tính và không phản ánh dữ liệu thị trường hiện hành.
Duc Pham, Mortgage Broker | NMLS# 844897,
Wonder Rates, Inc. | NMLS# 1518655 | DRE# 02047445 | DFPI# 60DBO-59134 |
Equal Housing Opportunity. Equal Housing Lender. |
Licensed in: AL, AZ, CA, CO, FL, GA, LA, MI, NC, OH, OK, OR, PA, SC, TX, VA, WA.
