Đổi việc có vay mua nhà được không? Những điều người mua nhà cần biết

Nhiều người lo rằng chỉ cần đổi việc là hồ sơ vay mua nhà sẽ bị từ chối. Thực tế, việc thay đổi công việc (job change) không tự động khiến bạn mất cơ hội vay vốn. Điều quan trọng là thời điểm đổi việc, loại hình công việc mới, mức thu nhập và cách underwriter (chuyên viên thẩm định hồ sơ) đánh giá khả năng trả nợ của bạn.

Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu khi nào việc đổi việc ảnh hưởng đến hồ sơ vay và những cách giảm rủi ro trước khi nộp đơn.

Câu trả lời ngắn gọn là không phải lúc nào cũng ảnh hưởng.

Underwriter sẽ xem xét toàn bộ hồ sơ tài chính của bạn, không chỉ riêng việc bạn vừa chuyển công ty. Nhìn chung, thu nhập ổn định quan trọng hơn việc bạn có đang làm ở công ty cũ hay công ty mới.

Ví dụ minh họa: Anh A chuyển từ công ty này sang một công ty khác, vẫn làm trong cùng ngành và mức lương tăng lên sau khi chuyển việc. Trong trường hợp này, việc đổi việc thường ít ảnh hưởng đến hồ sơ vay, vì underwriter vẫn nhìn thấy sự ổn định và liên tục trong ngành nghề cũng như thu nhập.

Mục tiêu của employment verification (xác minh việc làm) là giúp lender hiểu rõ khả năng trả nợ lâu dài của bạn, không chỉ tại thời điểm nộp hồ sơ.

Một số yếu tố lender thường đánh giá bao gồm:

• Mức độ ổn định của thu nhập
• Khả năng duy trì công việc trong tương lai gần
• Lịch sử làm việc, bao gồm thời gian gắn bó với từng công ty hoặc ngành nghề
• Khả năng trả nợ lâu dài dựa trên nguồn thu nhập hiện tại

Chuyển sang công ty mới nhưng cùng ngành

Ví dụ như chuyển từ vị trí marketing sang một công việc marketing khác, từ software engineer sang một công ty khác vẫn làm software engineer, hoặc từ registered nurse (y tá) sang một bệnh viện khác vẫn với vai trò registered nurse. Việc duy trì cùng ngành nghề thường giúp underwriter dễ đánh giá tính liên tục của thu nhập hơn.

Thu nhập tăng sau khi đổi việc

Ví dụ: So sánh thu nhập trước và sau khi đổi việc

Lương cũ: $80,000/năm

Lương mới: $95,000/năm

Trường hợp này thường được xem là tích cực, vì thu nhập tăng và vẫn nằm trong cùng lĩnh vực chuyên môn.

Chuyển sang vị trí cao hơn

Được thăng chức (promotion), chuyển sang vai trò quản lý (management) hoặc vị trí lãnh đạo (leadership) thường được xem là dấu hiệu tích cực về sự ổn định nghề nghiệp, miễn là thu nhập vẫn được xác minh đầy đủ.

Được tuyển dụng chính thức (full-time) thay vì hợp đồng (contract)

Việc chuyển từ vị trí contract sang full-time chính thức thường giúp hồ sơ thu nhập rõ ràng và dễ xác minh hơn, dù thời gian làm việc tại vị trí mới vẫn có thể được lender xem xét.

Đổi ngành hoàn toàn

Ví dụ như chuyển từ nghề giáo viên (teacher) sang làm real estate agent (môi giới bất động sản). Khi đổi ngành hoàn toàn, đặc biệt là chuyển sang công việc có thu nhập không cố định, lender thường cần thêm thời gian và tài liệu để xác minh mức thu nhập mới có ổn định hay không.

Chuyển sang thu nhập hoa hồng (commission-based income)

Thu nhập dựa trên hoa hồng thường được xem là biến động nhiều hơn lương cố định. Nhiều chương trình vay yêu cầu một khoảng thời gian nhất định để chứng minh mức thu nhập trung bình từ hoa hồng trước khi có thể sử dụng toàn bộ nguồn thu này khi tính DTI (debt-to-income ratio, tỷ lệ nợ trên thu nhập).

Chuyển sang tự kinh doanh (self-employed)

Người tự kinh doanh thường được yêu cầu cung cấp lịch sử thu nhập dài hơn so với người làm công ăn lương, vì thu nhập từ kinh doanh có thể biến động theo thời gian và khó xác minh hơn thu nhập W-2.

Đang trong thời gian thử việc (probation period)

Không phải lender nào cũng xử lý giống nhau khi borrower đang trong probation period. Một số lender có thể yêu cầu thêm tài liệu hoặc chờ đến khi qua giai đoạn thử việc.

Có khoảng trống việc làm (employment gap)

Khoảng thời gian gián đoạn công việc, chẳng hạn như 6 tháng hoặc 1 năm không đi làm, thường khiến lender yêu cầu thêm giải trình để hiểu rõ nguyên nhân và xác minh khả năng duy trì thu nhập ổn định sau đó.

Pre-approval (thư chấp thuận sơ bộ) là bước đánh giá ban đầu dựa trên hồ sơ tài chính tại thời điểm nộp đơn.

Ưu điểm của việc đổi việc trước khi xin pre-approval là hồ sơ thu nhập mới sẽ được đưa vào đánh giá ngay từ đầu, tránh việc phải cập nhật lại sau này.

Nhược điểm là nếu công việc mới chưa có đủ lịch sử hoặc thuộc loại thu nhập khó xác minh hơn (như commission hoặc self-employed), quá trình pre-approval có thể cần thêm thời gian và tài liệu.

Nếu đang cân nhắc đổi việc và cũng đang chuẩn bị mua nhà, nên trao đổi với loan officer (chuyên viên tư vấn khoản vay) trước để biết khi nào nên chờ và khi nào có thể tiến hành song song.

Đây là tình huống rất nhiều người gặp phải.

Khi borrower đổi việc sau khi đã pre-approved, lender thường sẽ:

• Cập nhật lại hồ sơ thu nhập
• Xác minh việc làm lại (re-verify employment)
• Yêu cầu bổ sung giấy tờ mới

Những giấy tờ có thể cần bổ sung bao gồm offer letter (thư mời làm việc), pay stub (phiếu lương) mới, hoặc employment verification (xác minh việc làm) từ công ty mới. Việc chủ động thông báo sớm cho loan officer giúp quá trình cập nhật hồ sơ diễn ra suôn sẻ hơn.

Closing (ngày hoàn tất giao dịch) là thời điểm khoản vay chính thức được giải ngân và quyền sở hữu nhà được chuyển giao.

Rất nhiều lender sẽ thực hiện verification of employment, viết tắt là VOE (xác minh việc làm), ngay trước ngày closing để đảm bảo thông tin việc làm vẫn khớp với hồ sơ đã thẩm định.

Nếu bạn đổi việc trong giai đoạn này mà không thông báo cho lender, có thể phát sinh vấn đề trong quá trình xử lý hồ sơ, thậm chí ảnh hưởng đến tiến độ closing. Vì vậy, luôn thông báo ngay cho loan officer nếu có bất kỳ thay đổi nào về công việc trước ngày closing.

Tùy vào tình huống cụ thể, lender có thể yêu cầu một số giấy tờ sau:

• Offer letter (thư mời làm việc)
• Employment contract (hợp đồng lao động)
• Pay stub (phiếu lương)
• W-2
• 1099
• Tax return (tờ khai thuế)
• Bank statements (sao kê ngân hàng)
• Letter of explanation, viết tắt là LOE (thư giải trình)

Loại thu nhập	Mức độ ổn định thường được xem xét
Salary (lương cố định)	Thường được xem là ổn định nhất, dễ xác minh
Hourly (lương theo giờ)	Thường ổn định, nhưng có thể cần xem xét số giờ làm trung bình
Bonus (thưởng)	Thường cần lịch sử nhiều năm để tính vào thu nhập trung bình
Commission (hoa hồng)	Thường biến động hơn, cần lịch sử thu nhập dài hơn để xác minh
Self-employed (tự kinh doanh)	Thường cần nhiều tài liệu và lịch sử thu nhập dài hơn
1099	Thường được xem xét tương tự thu nhập tự kinh doanh
Rental income (thu nhập cho thuê)	Thường cần tài liệu chứng minh dòng tiền cho thuê ổn định

• Nghỉ việc rồi mới báo cho lender
• Nhận việc mới nhưng chưa ký hợp đồng chính thức
• Đổi sang thu nhập commission nhưng chưa hiểu rõ cách lender tính loại thu nhập này
• Nghỉ việc ngay trong quá trình underwriting (thẩm định hồ sơ)
• Không cập nhật pay stub mới cho lender kịp thời

• Không nghỉ việc nếu chưa thật sự cần thiết trong lúc đang xử lý hồ sơ vay
• Nếu cần đổi việc, nên cố gắng ở cùng ngành nghề để giữ tính liên tục
• Giữ hoặc tăng mức thu nhập nếu có thể
• Chuẩn bị offer letter đầy đủ và rõ ràng ngay khi có
• Giữ liên lạc thường xuyên với loan officer trong suốt quá trình
• Không tự ý bỏ qua các yêu cầu bổ sung giấy tờ từ lender
• Hạn chế mở thêm khoản vay mới trong giai đoạn này, ví dụ như mua xe trả góp, mở thẻ credit card mới, hoặc vay tiêu dùng
• Giữ lịch sử trả nợ sạch trong suốt quá trình vay
• Nếu có employment gap, nên chuẩn bị LOE càng sớm càng tốt

Mortgage broker (đơn vị môi giới khoản vay) có thể hữu ích trong những trường hợp như:

• Borrower là self-employed
• Tình huống job change tương đối phức tạp
• Có commission income
• Có nhiều nguồn thu nhập khác nhau
• Cần so sánh nhiều lender để tìm chương trình phù hợp

Lưu ý rằng mortgage broker không đảm bảo được phê duyệt khoản vay, nhưng có thể giúp bạn tìm hiểu chương trình phù hợp hơn với hồ sơ cụ thể của mình.

Đổi việc không đồng nghĩa với việc bạn sẽ bị từ chối vay mua nhà. Điều quan trọng hơn là tính ổn định của thu nhập, lịch sử việc làm và khả năng chứng minh nguồn thu nhập sau khi chuyển sang công việc mới.

Nếu bạn dự định đổi việc trong quá trình mua nhà, hãy trao đổi sớm với loan officer hoặc mortgage broker để hiểu hồ sơ của mình có thể bị ảnh hưởng như thế nào, từ đó chuẩn bị đầy đủ giấy tờ trước khi nộp hồ sơ.

• Fannie Mae Selling Guide (Employment Income)
• Freddie Mac Seller/Servicer Guide
• Consumer Financial Protection Bureau (CFPB)
• U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD)
• U.S. Department of Veterans Affairs (VA)
• U.S. Department of Agriculture (USDA)

Bài viết chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không phải là cam kết phê duyệt khoản vay. Việc thay đổi công việc không tự động dẫn đến việc bị từ chối vay mua nhà. Quyết định cuối cùng phụ thuộc vào loan program, chính sách của từng lender, kết quả underwriting và tình hình tài chính của từng người vay. Các ví dụ trong bài viết chỉ mang tính minh họa, sử dụng số liệu và tình huống giả định, không đại diện cho mọi hồ sơ vay thực tế và không đảm bảo kết quả thẩm định cụ thể. Điều kiện, yêu cầu và quy định có thể thay đổi theo thời gian.

Wonder Rates, Inc. (NMLS #1518655) là Equal Housing Lender (đơn vị cho vay tuân thủ nguyên tắc bình đẳng trong tiếp cận nhà ở). Mọi khoản vay đều phải trải qua quy trình xét duyệt tín dụng, thẩm định hồ sơ và đáp ứng các điều kiện của chương trình vay cũng như quy định hiện hành. Nội dung trong bài viết không cấu thành lời khuyên về tài chính, thuế hoặc pháp lý. Người vay nên tham khảo trực tiếp loan officer hoặc chuyên gia tài chính để được tư vấn phù hợp với tình huống cụ thể của mình.

---

Duc Pham, Mortgage Broker | NMLS# 844897, Wonder Rates, Inc. | NMLS# 1518655 | DRE# 02047445 | DFPI# 60DBO-59134 | Equal Housing Opportunity. Equal Housing Lender. | Licensed in: AL, AZ, CA, CO, FL, GA, LA, MI, NC, OH, OK, OR, PA, SC, TX, VA, WA.