Homeowners Insurance Premium Tăng Vọt Tại Vùng Thiên Tai: Tác Động Đến Khả Năng Vay Mua Nhà

Khi mua nhà, nhiều người chỉ tập trung vào giá nhà, lãi suất mortgage và down payment. Nhưng tại những khu vực có nguy cơ cao về cháy rừng, bão, lũ hoặc các thiên tai khác, một chi phí khác đang trở nên quan trọng hơn: homeowners insurance premium.

Điều đáng chú ý là bảo hiểm nhà không chỉ ảnh hưởng đến ngân sách sau khi đóng khoản vay. Nếu premium tăng đủ mạnh, nó có thể làm monthly housing payment tăng, ảnh hưởng đến Debt-to-Income Ratio (DTI) và thay đổi số tiền mortgage mà borrower có thể đủ điều kiện vay.

Đây là lý do insurance quote nên được kiểm tra sớm, thay vì chờ đến cuối quy trình underwriting.

Chi phí bảo hiểm nhà đã tăng đáng kể trong những năm gần đây. Theo Freddie Mac, premium bảo hiểm nhà trung bình của những borrower có mortgage conventional 30 năm tăng từ $1,081/năm vào năm 2018 lên $1,522/năm vào năm 2023, tương đương mức tăng 40.8%. (Freddie Mac)

Dữ liệu mới hơn của Freddie Mac cho thấy đến tháng 8/2024, premium trung bình đạt khoảng $1,761/năm, cao hơn 13.6% so với năm 2023 và 61.8% so với năm 2018. (Freddie Mac)

Tuy nhiên, mức tăng không giống nhau giữa các khu vực. GAO cho biết trong giai đoạn 2019 đến 2024, premium trung bình trên toàn quốc tăng khoảng 3%, nhưng tại một số khu vực ven biển phía Nam, mức tăng đạt 25% hoặc hơn. (Gao)

Điều này tạo ra một vấn đề rất thực tế: cùng một mức giá nhà, hai borrower ở hai khu vực khác nhau có thể có housing cost hoàn toàn khác nhau chỉ vì chi phí bảo hiểm.

Giả sử một borrower mua căn nhà giá $600,000 và có khoản mortgage với principal and interest là $3,600/tháng.

Nếu homeowners insurance là $2,400/năm, chi phí bảo hiểm tương đương:

$2,400 ÷ 12 = $200/tháng

Housing payment trước property tax có thể là:

Thành phần	Số tiền minh họa
Principal & Interest	$3,600/tháng
Homeowners Insurance	$200/tháng
Tổng	$3,800/tháng

Nhưng nếu premium tăng lên $4,800/năm, chi phí bảo hiểm trở thành $400/tháng.

Khi đó, tổng payment tăng lên khoảng $4,000/tháng.

Chênh lệch $200/tháng có vẻ không lớn khi nhìn riêng từng tháng. Nhưng khi lender đánh giá khả năng trả nợ, khoản này trở thành một phần của housing expense và có thể ảnh hưởng đến DTI.

Lưu ý: Các số liệu trong ví dụ trên là số minh họa để giải thích cơ chế tính toán, không phản ánh insurance quote hoặc điều kiện khoản vay hiện hành.

Lender không chỉ nhìn vào số tiền borrower muốn vay. Họ phải xem xét mối quan hệ giữa thu nhập hàng tháng và các nghĩa vụ nợ.

Một cách đơn giản để hình dung:

DTI = Tổng nghĩa vụ nợ hàng tháng ÷ Tổng thu nhập hàng tháng

Khi homeowners insurance tăng, housing expense tăng. Nếu các yếu tố khác giữ nguyên, DTI cũng có thể tăng.

Ví dụ, giả sử borrower có gross monthly income $10,000.

Nếu housing payment và các khoản nợ khác tổng cộng $4,000/tháng, DTI là:

$4,000 ÷ $10,000 = 40%

Nếu insurance tăng thêm $300/tháng, tổng nghĩa vụ tăng lên $4,300.

DTI mới sẽ là:

$4,300 ÷ $10,000 = 43%

Chỉ một thay đổi trong chi phí bảo hiểm đã làm DTI tăng khoảng 3 điểm phần trăm.

Điều này không có nghĩa borrower chắc chắn bị từ chối. DTI được đánh giá cùng nhiều yếu tố khác như loan program, credit profile, income, assets và lender requirements. Nhưng nó cho thấy insurance premium có thể trở thành một phần của bài toán qualification.

Một mortgage được bảo đảm bằng bất động sản. Vì vậy, lender và các bên trên thị trường mortgage cần tài sản được bảo vệ bằng bảo hiểm phù hợp.

Freddie Mac yêu cầu các căn nhà nằm trong danh mục mortgage của họ phải duy trì homeowners insurance trong suốt thời gian khoản vay. (Freddie Mac)

Trong nhiều trường hợp, chi phí bảo hiểm cũng được đưa vào escrow account. Khi đó, borrower trả một phần premium mỗi tháng cùng với mortgage payment, và lender hoặc servicer sử dụng khoản tiền này để thanh toán bảo hiểm khi đến hạn. (myhome.freddiemac.com)

Vì vậy, một insurance quote quá cao không chỉ là vấn đề của công ty bảo hiểm. Nó có thể trở thành một phần trực tiếp trong cấu trúc monthly housing payment.

Tại các khu vực có rủi ro thiên tai cao, vấn đề đôi khi không chỉ là premium tăng.

Borrower có thể gặp tình trạng:

• Premium cao hơn dự kiến
• Deductible cao
• Cần thêm coverage
• Một số loại rủi ro cần policy riêng
• Ít lựa chọn từ các công ty bảo hiểm
• Quote thay đổi sau khi insurer đánh giá chi tiết property

Freddie Mac lưu ý rằng nhà tại khu vực có nguy cơ thiên tai cao có thể cần additional coverage. Ví dụ, homeowners insurance thông thường có thể bao phủ thiệt hại do hỏa hoạn, nhưng flood hoặc earthquake có thể cần bảo hiểm bổ sung tùy trường hợp. (myhome.freddiemac.com)

Điều này đặc biệt quan trọng với borrower mua nhà tại khu vực có lịch sử cháy rừng, bão hoặc lũ.

Tác động không dừng ở monthly payment.

Một nghiên cứu của NBER sử dụng hơn 74 triệu khoản premium được suy ra từ dữ liệu mortgage escrow trong giai đoạn 2014 đến 2024 cho thấy premium tăng nhanh và mức độ phản ánh rủi ro thiên tai vào giá bảo hiểm đã tăng lên. Nghiên cứu cũng phát hiện tại những ZIP code chịu rủi ro cao nhất, mức tăng premium có liên quan đến mức giảm tăng trưởng giá nhà, với tác động hơn $40,000 tại các khu vực chịu ảnh hưởng mạnh nhất. (NBER)

Điều này tạo thành một vòng tác động đáng chú ý:

Rủi ro thiên tai tăng → insurance premium tăng → chi phí sở hữu nhà tăng → khả năng chi trả giảm → nhu cầu mua nhà có thể giảm → giá trị tài sản chịu áp lực.

Không phải thị trường nào cũng đi theo đúng chuỗi này, nhưng đây là một yếu tố ngày càng đáng quan tâm khi phân tích bất động sản tại vùng có rủi ro cao.

Đừng đợi đến khi hồ sơ gần closing mới hỏi về insurance.

Một quy trình thực tế hơn là kiểm tra insurance quote càng sớm càng tốt, đặc biệt khi mua nhà tại khu vực có rủi ro thiên tai.

Cần kiểm tra	Vì sao quan trọng
Annual premium	Xác định housing cost thực tế
Deductible	Biết số tiền phải tự chịu khi có claim
Coverage	Đảm bảo policy phù hợp với property
Flood coverage	Có thể cần policy riêng
Wildfire risk	Có thể ảnh hưởng đến khả năng mua bảo hiểm
Insurance availability	Không phải property nào cũng có nhiều lựa chọn
Escrow impact	Xác định monthly payment thực tế

Một insurance quote thấp chưa chắc là lựa chọn tốt nếu coverage không phù hợp. Ngược lại, một premium cao có thể làm thay đổi đáng kể bài toán affordability.

Trong những thị trường có homeowners insurance tăng mạnh, câu hỏi quan trọng hơn có thể là:

“Tổng chi phí để sở hữu căn nhà này mỗi tháng là bao nhiêu?”

Mortgage payment chỉ là một phần của bài toán.

Borrower cần nhìn tổng thể:

Principal + Interest + Property Tax + Homeowners Insurance + PMI/MIP nếu có + HOA nếu có

Đây mới là con số phản ánh gần hơn chi phí nhà ở thực tế.

Một căn nhà rẻ hơn $50,000 nhưng có insurance premium cao hơn vài nghìn đô mỗi năm chưa chắc tạo ra monthly payment thấp hơn đáng kể.

Homeowners insurance premium đang trở thành một biến số quan trọng hơn trong bài toán mua nhà tại các vùng có rủi ro thiên tai cao. Dữ liệu cho thấy chi phí bảo hiểm đã tăng mạnh trong những năm gần đây và mức tăng đặc biệt lớn tại một số khu vực chịu ảnh hưởng cao từ thiên tai. (Freddie Mac)

Đối với mortgage borrower, tác động quan trọng nhất là insurance premium có thể làm tăng housing payment và ảnh hưởng đến khả năng qualification. Vì vậy, đừng chỉ kiểm tra giá nhà và lãi suất. Hãy kiểm tra insurance quote trước khi quyết định mức giá nhà phù hợp với ngân sách.

Một căn nhà có mortgage payment thấp chưa chắc là căn nhà có chi phí sở hữu thấp.

---

Disclaimer: Bài viết chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin giáo dục và không phải là lời khuyên về tài chính, thuế, bảo hiểm hoặc pháp lý. Các ví dụ và số liệu minh họa trong bài không phản ánh điều kiện khoản vay, bảo hiểm hoặc lãi suất hiện hành. Điều kiện bảo hiểm, chương trình vay và yêu cầu của lender có thể thay đổi tùy từng hồ sơ, bất động sản và thời điểm.

Duc Pham, Mortgage Broker | NMLS# 844897,
Wonder Rates, Inc. | NMLS# 1518655 | DRE# 02047445 | DFPI# 60DBO-59134 |
Equal Housing Opportunity. Equal Housing Lender. |
Licensed in: AL, AZ, CA, CO, FL, GA, LA, MI, NC, OH, OK, OR, PA, SC, TX, VA, WA.