Dẫn Đầu Tăng Trưởng Nguồn Cung Nhà Ở Năm 2026: Midwest và South nước Mỹ năm 2026

Thị trường bất động sản Mỹ năm 2026 đang bước vào giai đoạn tái cân bằng chứ không phải một cú sụp đổ. Theo dữ liệu của HouseCanary, nguồn cung toàn quốc đạt khoảng 4,59 tháng vào tháng 6 năm 2026, vẫn thấp hơn mức 5 đến 6 tháng của một thị trường cân bằng. Giá nhà toàn quốc được dự báo tăng nhẹ, dao động từ khoảng 1,2% đến 2,2% tùy tổ chức dự báo, còn lãi suất vay mua nhà kỳ hạn 30 năm được kỳ vọng giữ ở mức trung bình 6% trong suốt năm.

Điểm đáng chú ý nhất của năm 2026 là sự phân hóa vùng miền ngày càng rõ rệt, nhưng đây là hai câu chuyện khác nhau chứ không phải một. Xét theo tốc độ tăng tồn kho theo năm trong ngắn hạn (quý 2/2026), Northeast và Midwest mới là hai khu vực dẫn đầu. Ngược lại, xét theo quy mô tuyệt đối và xu hướng phục hồi nhiều năm kể từ sau đại dịch, South mới là khu vực chiếm tỷ trọng nguồn cung lớn nhất cả nước và đã cùng một phần Midwest đưa tồn kho vượt lại mốc trước dịch. Sự phân hóa này tạo ra những cơ hội khác nhau cho người mua nhà tùy theo khu vực, đặc biệt là người mua lần đầu.

Có ba yếu tố chính giải thích cho bức tranh phân hóa này.

Thứ nhất, tại Northeast và Midwest, tồn kho vốn đã cạn kiệt kéo dài nhiều năm nên chỉ cần một lượng nhà niêm yết mới tương đối nhỏ cũng đã tạo ra mức tăng trưởng phần trăm rất cao theo năm — đây là hiệu ứng “nền thấp” chứ không hẳn phản ánh quy mô xây dựng vượt trội.

Thứ hai, tại South, sau hai năm xây dựng ồ ạt trước đó, tồn kho tại quý 2/2026 đang chững lại hoặc giảm nhẹ theo năm (-0,8%) khi nguồn cung mới bắt đầu được thị trường hấp thụ bớt. Tuy nhiên nhờ nền tảng chính sách cấp phép xây dựng cởi mở, quỹ đất phát triển dồi dào và chi phí xây dựng thấp hơn so với các thành phố lớn ở Northeast hay bờ Tây trong giai đoạn trước đó, South vẫn đang nắm giữ hơn một nửa (55,3%) tổng tồn kho nhà ở toàn quốc tỷ trọng lớn nhất trong bốn khu vực.

Thứ ba là làn sóng di cư lao động và đầu tư hạ tầng, đặc biệt tại các bang như Texas, North Carolina, South Carolina, Tennessee ở South, và Indiana, Iowa, Nebraska ở Midwest, giúp cả hai khu vực này duy trì lực cầu ổn định để hấp thụ nguồn cung, đồng thời giữ mặt bằng giá nhà còn dư địa so với thu nhập hộ gia đình địa phương.

Theo số liệu tổng hợp từ Realtor.com và ResiClub, tính đến giữa năm 2026 đã có 17 bang cùng thủ đô Washington D.C. vượt lại mức tồn kho nhà ở trước đại dịch năm 2019, phần lớn trong số đó thuộc South như Alabama, Arkansas, Florida, Georgia, North Carolina, Oklahoma, South Carolina, Tennessee, Texas, cùng với Nebraska đại diện cho Midwest. Đây là bằng chứng cho vai trò dẫn đầu của South xét theo chu kỳ phục hồi nhiều năm, khác với bức tranh tăng trưởng YoY ngắn hạn ở bảng dưới đây.

Khu vực	Tỷ trọng tồn kho toàn quốc	Tăng trưởng tồn kho theo năm	Tăng trưởng giao dịch chờ (pending sales)	Tỷ lệ cắt giá bán
South	55,3% (cao nhất)	Giảm nhẹ khoảng 0,8%	Tăng 6,9%	39,4% (cao nhất)
West	21,6%	Giảm khoảng 2,8%	Tăng 8,4%	36,3%
Midwest	14,4%	Tăng 5,5%	Tăng 9,0% (mạnh nhất)	Thấp hơn South
Northeast	8,7%	Tăng 7,2% (mạnh nhất về tỷ lệ)	Tăng 4,1%	28,7% (thấp nhất)

Nguồn dữ liệu tổng hợp từ HousingWire và các báo cáo tồn kho khu vực tháng 6 năm 2026.

Bảng trên cho thấy rõ hai xu hướng song song: Northeast (+7,2%) và Midwest (+5,5%) là hai khu vực có tốc độ tăng tồn kho theo năm nhanh nhất trong quý 2/2026, trong khi South, dù đang giảm nhẹ theo năm (-0,8%), vẫn chiếm tỷ trọng tồn kho toàn quốc lớn nhất (55,3%) — do quy mô xây dựng khổng lồ tích lũy từ các năm trước. Nói cách khác, tăng trưởng phần trăm nhanh không đồng nghĩa với quy mô tuyệt đối lớn: Northeast tăng nhanh nhất về tỷ lệ nhưng vẫn chỉ chiếm 8,7% tổng nguồn cung, còn South dù chững lại vẫn đóng góp hơn một nửa tổng nguồn cung cả nước.

Theo bảng xếp hạng thị trường nhà ở năm 2026 của Realtor.com, gần như toàn bộ các bang đạt điểm A và B đều nằm ở South và Midwest, với 12 trong tổng số 13 bang dẫn đầu thuộc hai khu vực này — phản ánh khả năng chi trả tốt và nguồn cung dồi dào tích lũy nhiều năm, chứ không chỉ tốc độ tăng trưởng của riêng quý gần nhất.

Bang	Khu vực	Điểm nổi bật
Indiana	Midwest	Dẫn đầu toàn quốc, đạt hạng A
Iowa	Midwest	Hạng A, nổi bật về khả năng chi trả
Nebraska	Midwest	Top 10, giá trung vị thấp, việc làm ổn định
South Dakota	Midwest	Top 10 toàn quốc
South Carolina	South	Hạng A-, xây dựng chủ động, giá phải chăng
Texas	South	Hạng A-, nguồn cung dồi dào
North Carolina	South	Nằm trong nhóm dẫn đầu

Ở cấp độ thành phố, Columbus (Ohio), Omaha (Nebraska), St. Louis (Missouri), Madison (Wisconsin) và Minneapolis (Minnesota) được các chuyên gia đánh giá là những thị trường Midwest đáng chú ý nhờ giá trung vị thấp, tăng trưởng việc làm tốt và còn dư địa thương lượng cho người mua.

Sự phân hóa vùng miền nói trên mang lại một số lợi thế thực tế cho người mua, dù xuất phát từ hai động lực khác nhau.

Tại Northeast và Midwest, tốc độ tăng tồn kho nhanh theo năm đồng nghĩa với việc người mua có nhiều lựa chọn hơn để so sánh so với giai đoạn khan hiếm trước đó. Tại South, dù tồn kho không còn tăng mạnh như hai năm trước, quy mô nguồn cung tuyệt đối vẫn lớn nhất cả nước và tỷ lệ người bán chấp nhận cắt giảm giá niêm yết hiện ở mức 39,4% — cao nhất trong bốn khu vực — đồng nghĩa với dư địa thương lượng giá tốt hơn cho bên mua. Bên cạnh đó, mặt bằng giá nhà trung vị tại nhiều bang Midwest và South vẫn nằm trong ngưỡng phải chăng so với thu nhập hộ gia đình địa phương, tốt hơn đáng kể so với các thị trường ven biển.

Tuy vậy người mua cũng cần cân nhắc một số rủi ro. Niềm tin của nhà thầu xây dựng vẫn ở mức thấp, với chỉ số NAHB/Wells Fargo Housing Market Index chỉ đạt 35 điểm vào tháng 6 năm 2026, tháng thứ 14 liên tiếp dưới ngưỡng 40, cho thấy chi phí vật liệu và quy định xây dựng vẫn đang tạo áp lực lên nguồn cung mới trong tương lai. Cả nước hiện vẫn thiếu hụt khoảng 1,2 triệu căn nhà so với nhu cầu thực tế, nên sự cải thiện nguồn cung tại các khu vực trên chưa đủ để giải quyết triệt để bài toán khan hiếm nhà ở dài hạn.

Ví dụ minh họa để dễ hình dung

Lưu ý: đây là ví dụ minh họa mang tính giả định để giúp người đọc hình dung cách các số liệu trên tác động đến một giao dịch thực tế, không phải số liệu của một căn nhà hay giao dịch có thật.

Giả sử một căn nhà tại một khu vực ngoại ô Indianapolis, Indiana được niêm yết ở mức 320.000 đô la. Với tỷ lệ cắt giá phổ biến tại các thị trường có nguồn cung dồi dào, người mua có thể kỳ vọng thương lượng được mức giảm tương đương một vài phần trăm so với giá niêm yết ban đầu, cộng với thời gian đàm phán thoải mái hơn do ít phải cạnh tranh với nhiều người mua khác cùng lúc. Đây chỉ là minh họa cho logic thị trường, mức giá và tỷ lệ thương lượng thực tế luôn phụ thuộc vào từng căn nhà, từng khu vực cụ thể và cần được xác nhận bởi môi giới hoặc chuyên gia tài chính địa phương.

Khu vực nào có nguồn cung nhà ở tăng nhanh nhất năm 2026?
Xét theo tỷ lệ phần trăm tăng trưởng tồn kho theo năm tại quý 2/2026, Northeast (+7,2%) và Midwest (+5,5%) đang dẫn đầu, trong khi South thực tế giảm nhẹ (-0,8%). Tuy nhiên xét theo tổng khối lượng tồn kho và xu hướng phục hồi nhiều năm kể từ sau đại dịch, South vẫn là khu vực đóng góp lớn nhất vào nguồn cung nhà ở toàn quốc, chiếm 55,3% tổng tồn kho cả nước.

Người mua nhà lần đầu nên ưu tiên khu vực nào?
Các bang Midwest như Indiana, Iowa, Nebraska và các bang South như South Carolina, Texas, North Carolina thường được đánh giá cao về sự cân bằng giữa nguồn cung dồi dào và mức giá phải chăng so với thu nhập.

Xu hướng này có kéo dài sang năm 2027 không?
Các dự báo hiện tại từ HouseCanary và Mortgage Bankers Association cho rằng đà tăng giá sẽ tiếp tục hạ nhiệt nhẹ đến năm 2027 và 2028, nhưng xu hướng cụ thể còn phụ thuộc nhiều vào lãi suất, chính sách xây dựng và tình hình việc làm tại từng bang, nên người mua nên theo dõi dữ liệu cập nhật theo từng quý thay vì chỉ dựa vào dự báo dài hạn.

Bức tranh nguồn cung nhà ở Mỹ năm 2026 không đồng nhất trên toàn quốc, và cũng không nên được tóm gọn trong một câu duy nhất. Trong ngắn hạn, Northeast và Midwest là hai khu vực dẫn đầu về tốc độ tăng tồn kho theo năm tính đến quý 2/2026. Trong khi đó, nhìn theo quy mô tuyệt đối và chu kỳ phục hồi nhiều năm kể từ sau đại dịch, South vẫn giữ vị trí dẫn đầu về tỷ trọng nguồn cung toàn quốc, và cùng với một phần Midwest là những khu vực đã đưa tồn kho vượt lại mốc trước dịch. Cả hai xu hướng này đều mở ra cơ hội thực sự cho người mua nhà muốn tìm mức giá hợp lý và có thêm quyền thương lượng, đặc biệt tại các bang Midwest và South có điểm xếp hạng cao về khả năng chi trả. Tuy nhiên mỗi thị trường địa phương vẫn có đặc thù riêng, nên người mua nên kết hợp dữ liệu vùng miền với thông tin cụ thể tại khu vực mình quan tâm và tham khảo ý kiến chuyên gia tài chính hoặc môi giới bất động sản trước khi ra quyết định.

Bạn đang tính chuyện mua nhà hoặc refinance? Hãy thử mortgage calculator của team Wonder Rates để ước tính khoản trả hàng tháng, rồi kết nối với Duc Pham và team Wonder Rates để được tư vấn chương trình vay phù hợp với hồ sơ của bạn.

Sources

• Fannie Mae Selling Guide

Duc Pham, Mortgage Broker | NMLS# 844897,
Wonder Rates, Inc. | NMLS# 1518655 | DRE# 02047445 | DFPI# 60DBO-59134 |
Equal Housing Opportunity. Equal Housing Lender. |
Licensed in: AL, AZ, CA, CO, FL, GA, LA, MI, NC, OH, OK, OR, PA, SC, TX, VA, WA.