Mortgage Points là gì? Cách tính chi phí và khi nào nên mua Points

Lãi suất thấp hơn nghe luôn hấp dẫn. Nhưng để có mức rate đó, bạn có thể phải trả thêm hàng nghìn đô ngay tại closing.

Khoản tiền này có thể là mortgage points, hay chính xác hơn là discount points. Hiểu đơn giản, bạn trả thêm một khoản upfront cho lender để đổi lấy mức interest rate thấp hơn.

Nhưng rate thấp hơn chưa chắc đồng nghĩa với khoản mortgage rẻ hơn. Câu hỏi quan trọng là: Bạn phải trả bao nhiêu hôm nay, tiết kiệm được bao nhiêu mỗi tháng và mất bao lâu để lấy lại số tiền đã trả?

Đó là lý do break-even point rất quan trọng khi bạn cân nhắc mua mortgage points.

Mortgage points, hay discount points, là khoản phí bạn trả cho lender tại closing để đổi lấy mức lãi suất thấp hơn trên khoản mortgage. Một point bằng 1% số tiền vay.

Ví dụ, nếu loan amount của bạn là $400,000:

• 1 point = $4,000
• 0.5 point = $2,000
• 0.25 point = $1,000

Points có thể được tính theo phần lẻ và được trả tại closing, nằm trong closing costs.

Điều quan trọng là 1 point luôn bằng 1% loan amount, nhưng không có nghĩa 1 point luôn giảm lãi suất một mức cố định.

Mức giảm rate phụ thuộc vào lender, loại loan, pricing tại thời điểm đó và điều kiện thị trường. Vì vậy, đừng mặc định rằng mua 1 point chắc chắn sẽ giảm rate 0.25%.

Mortgage points tạo ra một tradeoff khá đơn giản: trả nhiều hơn upfront để có khả năng trả ít hơn mỗi tháng.

Giả sử lender đưa cho bạn ba lựa chọn:

Loan option	Chi phí lúc closing	Interest rate	Chi phí theo thời gian
Có discount points	Cao hơn	Thấp hơn	Có thể thấp hơn nếu giữ loan đủ lâu
Zero points	Thấp hơn	Cao hơn	Không trả thêm upfront để buy down rate
Lender credits	Thấp hơn	Cao hơn	Có thể cao hơn theo thời gian

Lender credits hoạt động ngược lại với mortgage points. Bạn nhận credit để giảm một phần closing costs, đổi lại lender có thể đưa ra mức interest rate cao hơn.

Không có lựa chọn nào mặc định tốt hơn cho tất cả mọi người. Thời gian bạn dự kiến giữ khoản vay và lượng cash bạn muốn dùng tại closing đều ảnh hưởng đến phép tính.

Công thức tính khá đơn giản:

Chi phí mortgage points = Loan amount × Số points × 1%

Ví dụ, bạn vay $500,000. Nếu lender đưa ra option mua 1 point:

$500,000 × 1% = $5,000

Nếu mua 0.75 point:

$500,000 × 0.75% = $3,750

Nếu mua 1.5 points:

$500,000 × 1.5% = $7,500

Points được tính dựa trên loan amount, không phải purchase price của căn nhà.

Giả sử căn nhà có giá $600,000 nhưng số tiền bạn thực sự vay là $480,000. Khi đó:

1 point = $4,800, không phải $6,000.

Không có một tỷ lệ cố định giữa số points và mức giảm interest rate.

Cùng là 1 point nhưng hai lender có thể đưa ra mức rate khác nhau. Pricing còn phụ thuộc vào loại mortgage, loan characteristics và điều kiện thị trường tại thời điểm lender quote hoặc lock rate.

Vì vậy, thay vì chỉ hỏi “1 point giảm được bao nhiêu rate?”, bạn nên hỏi:

“Với loan option này, tôi phải trả thêm bao nhiêu để nhận rate thấp hơn, và khoản chênh lệch đó giúp giảm chi phí mỗi tháng bao nhiêu?”

Hai lender đều có thể đưa ra option “1 point”, nhưng mức rate tương ứng chưa chắc giống nhau.

Break-even point là khoảng thời gian cần thiết để khoản tiết kiệm hàng tháng từ rate thấp hơn bù lại số tiền bạn đã trả để mua points.

Công thức đơn giản:

Break-even period = Chi phí mua points ÷ Khoản giảm chi phí hàng tháng

Ví dụ, bạn trả $4,000 để mua points. Loan option đó giúp giảm principal and interest khoảng $80 mỗi tháng so với option không mua points.

$4,000 ÷ $80 = 50 tháng

Tức khoảng 4 năm và 2 tháng.

Nếu bạn giữ mortgage lâu hơn khoảng thời gian đó, phần chênh lệch sau break-even có thể bắt đầu tạo ra lợi ích tài chính. Nhưng nếu bạn bán nhà hoặc refinance trước khi đạt break-even, bạn có thể chưa thu hồi hết khoản tiền đã trả upfront.

CFPB khuyến nghị so sánh option có points và không có points theo nhiều khoảng thời gian khác nhau, dựa trên thời gian bạn thực tế dự kiến giữ mortgage.

Break-even không phải là phép tính duy nhất

Ngoài break-even, bạn cũng nên cân nhắc:

• Cash cần mang đến closing
• Monthly principal and interest
• Tổng chi phí trong khoảng thời gian dự kiến giữ loan
• Khả năng refinance hoặc bán nhà trước break-even
• Chi phí cơ hội của số tiền dùng để mua points
• Các closing costs khác
• Tax treatment nếu áp dụng

Nói cách khác, đừng chỉ hỏi “Rate nào thấp hơn?” Hãy hỏi “Option nào phù hợp hơn với thời gian và dòng tiền của tôi?”

Mortgage points có thể đáng cân nhắc hơn khi bạn dự kiến giữ mortgage lâu hơn break-even period và vẫn còn đủ cash sau closing.

 

Bạn dự kiến giữ mortgage đủ lâu

Nếu bạn giữ loan lâu hơn break-even period, khoản tiết kiệm từ rate thấp hơn có thêm thời gian để bù lại chi phí points. Ngược lại, nếu bạn có thể bán nhà hoặc refinance trước break-even, bạn có thể chưa thu hồi hết khoản tiền đã trả upfront.

 

Bạn vẫn còn đủ cash sau closing

Mua points làm tăng số tiền cần tại closing. Vì vậy, hãy cân nhắc cả down payment, closing costs, moving expenses, repairs và quỹ dự phòng sau khi nhận nhà.

Nếu points khiến cash reserve của bạn quá mỏng, zero-point option cũng đáng để so sánh.

Mortgage points có thể kém hấp dẫn hơn nếu bạn không chắc mình sẽ giữ loan đủ lâu hoặc việc trả points làm giảm quá nhiều lượng cash dự phòng.

 

Bạn có thể bán hoặc chuyển nhà trước break-even

Nếu bạn bán nhà hoặc refinance trước khi đạt break-even, bạn có thể chưa thu hồi hết chi phí đã trả để mua points. Vì không ai biết chắc kế hoạch hoặc lãi suất tương lai sẽ thay đổi thế nào, hãy tính cả trường hợp giữ loan lâu và kết thúc loan sớm.

Ví dụ, nếu break-even là 50 tháng nhưng bạn chỉ dự kiến giữ mortgage khoảng ba năm, option không có points có thể đáng để so sánh kỹ hơn.

 

Bạn cần giữ nhiều cash hơn sau closing

Rate thấp hơn không phải yếu tố duy nhất cần quan tâm.

Nếu mua points khiến bạn phải dùng phần lớn savings, một option có upfront cost thấp hơn có thể phù hợp hơn với tình hình tài chính của bạn.

Mục tiêu không phải là tìm mức rate thấp nhất bằng mọi giá. Mục tiêu là hiểu tradeoff giữa cash hôm nay và chi phí vay trong tương lai.

Nếu bạn đang trả discount points để nhận mức interest rate thấp hơn, khoản phí này sẽ xuất hiện trên Loan Estimate.

Theo CFPB, points được ghi tại Page 2, Section A của Loan Estimate và Closing Disclosure. Points được liệt kê tại đây phải gắn với việc giảm interest rate.

Nếu thấy một khoản phí được gọi là point, hãy xác nhận:

• Khoản phí này có thực sự làm giảm interest rate hay không?
• Bạn phải trả bao nhiêu cho khoản giảm rate đó?
• Khoản tiết kiệm hàng tháng là bao nhiêu?

Không nhất thiết.

Discount points được trả để nhận mức interest rate thấp hơn.

Trong khi đó, origination fees là phí lender thu cho việc tạo và xử lý khoản mortgage, có thể bao gồm các hoạt động như processing, underwriting và funding.

CFPB liệt kê points và origination-related fees là những loại chi phí khác nhau khi vay mortgage.

Cả hai có thể xuất hiện trong Section A của Loan Estimate, nên bạn cần đọc tên từng line item thay vì chỉ nhìn tổng phí.

Một số mortgage points có thể được khấu trừ thuế như home mortgage interest nếu đáp ứng các điều kiện của IRS, nhưng không phải mọi point đều được deduct ngay trong năm bạn trả.

Theo IRS, mortgage points thường được xem là một dạng prepaid interest. Trong nhiều trường hợp, khoản deduction phải được phân bổ trong thời hạn của mortgage.

Points liên quan đến việc mua, xây hoặc cải thiện primary residence có thể đủ điều kiện được deduct trong năm trả nếu đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của IRS. Quy định cũng khác đối với refinance và second home.

Vì tax treatment phụ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể, hãy tham khảo IRS Publication 936 về Home Mortgage Interest Deduction hoặc trao đổi với tax professional trước khi dựa vào tax deduction để quyết định có mua points hay không.

Thay vì chỉ so sánh interest rate, hãy đặt hai Loan Estimates cạnh nhau và xem cùng một bộ thông tin.

Câu hỏi cần so sánh	Option A	Option B
Discount points	Bao nhiêu?	Bao nhiêu?
Chi phí points	Bao nhiêu?	Bao nhiêu?
Interest rate	Mức nào?	Mức nào?
APR	Bao nhiêu?	Bao nhiêu?
Cash to close	Bao nhiêu?	Bao nhiêu?
Principal & interest	Bao nhiêu?	Bao nhiêu?
Break-even	Bao lâu?	Bao lâu?
Tổng chi phí sau thời gian dự kiến giữ loan	Bao nhiêu?	Bao nhiêu?

CFPB khuyến nghị review và compare Loan Estimates từ nhiều lender để nhìn rõ các chi tiết quan trọng của từng loan offer, thay vì chỉ tập trung vào một con số rate.

Khi so sánh nhiều lender, hãy yêu cầu họ quote trên những assumptions tương đương. Nếu một lender báo zero points còn lender khác báo rate đã bao gồm points, việc nhìn rate riêng lẻ sẽ không cho bạn một phép so sánh công bằng.

Không có một lựa chọn phù hợp cho tất cả người vay.

Điều quan trọng là so sánh chi phí points, khoản giảm principal and interest hàng tháng và break-even period. Sau đó, đặt những con số đó trong bối cảnh thời gian bạn dự kiến giữ mortgage và lượng cash bạn muốn giữ lại sau closing.

Mortgage points về cơ bản là một sự đánh đổi: trả nhiều hơn hôm nay để đổi lấy rate thấp hơn trong thời gian giữ loan.

1. Một mortgage point bằng bao nhiêu?

Một mortgage discount point bằng 1% loan amount. Nếu bạn vay $400,000, một point có giá $4,000. Bạn cũng có thể mua point theo phần lẻ, chẳng hạn 0.5 hoặc 0.75 point.

 

2. Một point có luôn giảm lãi suất 0.25% không?

Không. Không có tỷ lệ cố định giữa số points và mức giảm interest rate. Mức giảm phụ thuộc lender, loại loan và điều kiện thị trường tại thời điểm pricing.

 

3. Mortgage points có phải closing costs không?

Có. Discount points được trả tại closing và là một phần của closing costs. Trên Loan Estimate và Closing Disclosure, discount points thường được thể hiện ở Page 2, Section A.

 

4. Break-even point của mortgage points được tính thế nào?

Lấy chi phí mua points chia cho khoản giảm chi phí hàng tháng giữa option có points và option không points. Kết quả cho biết khoảng bao nhiêu tháng bạn cần giữ mortgage để bù lại khoản tiền đã trả upfront.

 

5. Có thể mua một phần point không?

Có. Bạn không bắt buộc phải mua tròn một point. CFPB cho biết points có thể được tính theo phần lẻ, tùy pricing của lender.

 

6. Có nên mua points nếu dự định refinance?

Nếu refinance trước break-even point, bạn có thể chưa thu hồi hết chi phí đã trả để mua points. Vì thời điểm refinance không thể biết chắc trước, nên hãy so sánh nhiều scenario thay vì dựa vào dự đoán lãi suất tương lai.

 

7. Seller có thể trả mortgage points không?

Trong một số giao dịch và tùy theo loan guidelines, seller-paid costs có thể bao gồm points. Cách xử lý và giới hạn cụ thể phụ thuộc chương trình vay và cấu trúc giao dịch.

Về thuế, IRS giải thích rằng seller-paid points có cách xử lý riêng và phải đáp ứng các điều kiện liên quan.

Mortgage points cho bạn một cách đổi chi phí upfront cao hơn lấy interest rate thấp hơn.

Nhưng rate thấp hơn không tự động có nghĩa là loan rẻ hơn. Trước khi chọn, hãy nhìn vào ba con số: chi phí points, khoản tiết kiệm hàng tháng và break-even period.

Sau đó, đặt những con số đó trong bối cảnh thực tế: bạn có bao nhiêu cash sau closing, dự kiến giữ mortgage bao lâu và khả năng refinance hoặc bán nhà trong tương lai.

Nếu bạn đang xem Loan Estimate và chưa rõ option có points khác zero-point option như thế nào, Wonder Rates có thể giúp bạn đọc và so sánh các con số để hiểu rõ tradeoff của từng lựa chọn trước khi đưa ra quyết định.

Lưu ý: Nội dung này chỉ nhằm mục đích giáo dục và cung cấp thông tin chung, không phải lời khuyên tài chính, thuế hoặc mortgage dành riêng cho bất kỳ trường hợp cụ thể nào. Điều kiện vay, pricing và approval phụ thuộc vào hồ sơ và chương trình vay thực tế. Hãy tham khảo loan professional hoặc tax professional phù hợp với trường hợp của bạn.

---

Duc Pham, Mortgage Broker | NMLS# 844897 | 408-600-1900 | dp@wonderrates.com
Wonder Rates, Inc. | NMLS# 1518655 | DRE# 02047445 | DFPI# 60DBO-59134
Equal Housing Opportunity. Equal Housing Lender.
Licensed in: AL, AZ, CA, CO, FL, GA, LA, MI, NC, OH, OK, OR, PA, SC, TX, VA, WA