Section 01
PMI Ảnh Hưởng Đến ROI Mua Nhà Như Thế Nào?
Nhiều người mua nhà xem Private Mortgage Insurance (PMI) là một khoản chi phí cần tránh bằng mọi giá. Vì vậy, họ cố gắng chờ đến khi có đủ 20% down payment mới mua nhà.
Tuy nhiên, dưới góc độ đầu tư, đây chưa chắc là quyết định mang lại lợi nhuận cao nhất.
PMI đúng là làm tăng chi phí sở hữu nhà trong ngắn hạn. Nhưng ROI của một căn nhà không chỉ phụ thuộc vào PMI. Nó còn phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính, tốc độ tăng giá của bất động sản, chi phí cơ hội của số tiền down payment và thời gian bạn sở hữu căn nhà.
Đó là lý do nhiều người chấp nhận trả PMI trong vài năm đầu thay vì trì hoãn việc mua nhà.
Section 02
ROI của căn nhà không chỉ đến từ tiền gốc bạn trả
Nhiều người nghĩ rằng ROI chỉ đến từ phần tiền gốc mình đã thanh toán.
Thực tế, lợi nhuận của bất động sản còn đến từ việc toàn bộ giá trị căn nhà tăng lên, dù bạn chỉ bỏ ra một phần vốn ban đầu.
Ví dụ minh họa.
Bạn mua căn nhà giá 600.000 USD.
| Kịch bản | Down payment | Khoản vay |
|---|---|---|
| A | 20% (120.000 USD) | 480.000 USD |
| B | 10% (60.000 USD) | 540.000 USD + PMI |
Sau ba năm, giả sử giá căn nhà tăng 10%, tương đương 60.000 USD.
Cả hai người đều hưởng mức tăng giá như nhau vì cùng sở hữu căn nhà trị giá 600.000 USD. Tuy nhiên, người chỉ bỏ ra 60.000 USD ban đầu lại tạo ra tỷ suất sinh lời trên vốn tự có cao hơn nhờ sử dụng đòn bẩy tài chính.
Đây chính là lý do bất động sản thường được xem là một tài sản có khả năng khuếch đại lợi nhuận khi thị trường tăng.
Lưu ý: Các số liệu trên chỉ mang tính minh họa và không phản ánh hiệu suất đầu tư thực tế.
Section 03
PMI là chi phí, nhưng chi phí cơ hội cũng có giá
PMI chắc chắn làm tăng khoản thanh toán hàng tháng.
Giả sử PMI là 140 USD mỗi tháng. Trong ba năm, tổng chi phí PMI sẽ vào khoảng 5.040 USD.
Nghe có vẻ lớn.
Nhưng hãy nhìn ở góc độ khác.
Nếu chờ thêm ba năm để tích lũy đủ 20% down payment, bạn có thể đối mặt với việc giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ tiết kiệm.
Ví dụ, căn nhà 600.000 USD tăng lên 660.000 USD sau ba năm.
Lúc này, bạn không còn cần 120.000 USD để down 20% nữa mà phải chuẩn bị tới 132.000 USD. Nghĩa là chỉ riêng khoản down payment đã tăng thêm 12.000 USD, chưa kể giá trị khoản vay cũng lớn hơn.
Trong nhiều thị trường, chi phí cơ hội của việc chờ đợi có thể cao hơn tổng số tiền PMI đã trả.
Section 04
Đòn bẩy tài chính có thể cải thiện ROI
Một trong những lợi thế lớn nhất của mortgage là khả năng sử dụng đòn bẩy.
Giả sử hai người đều mua căn nhà trị giá 800.000 USD.
| Buyer A | Buyer B | |
|---|---|---|
| Down payment | 20% | 10% |
| Tiền mặt bỏ ra | 160.000 USD | 80.000 USD |
| Giá nhà tăng sau 5 năm (minh họa) | 120.000 USD | 120.000 USD |
Cả hai đều hưởng mức tăng giá 120.000 USD vì cùng sở hữu một tài sản có giá trị như nhau.
Tuy nhiên, Buyer B chỉ sử dụng một nửa số vốn ban đầu. Nếu bỏ qua PMI và các chi phí khác để đơn giản hóa ví dụ, tỷ suất sinh lời trên vốn tự có sẽ cao hơn đáng kể.
Đây là lý do các nhà đầu tư thường không chỉ nhìn vào chi phí vay mà còn đánh giá hiệu quả sử dụng vốn.
Khi nào PMI thực sự làm giảm ROI?
PMI không phải lúc nào cũng đáng để chấp nhận.
Nếu thị trường đi ngang hoặc giảm giá trong nhiều năm, khoản phí PMI sẽ trở thành một chi phí làm giảm lợi nhuận.
Điều tương tự cũng xảy ra nếu bạn mua nhà với kế hoạch bán lại sau một hoặc hai năm. Khi thời gian sở hữu quá ngắn, giá trị tăng thêm của căn nhà có thể chưa đủ để bù đắp PMI, chi phí đóng khoản vay và các chi phí giao dịch khác.
ROI luôn phải được đánh giá dựa trên thời gian nắm giữ, chứ không chỉ dựa trên khoản phí PMI.
Đừng chỉ hỏi “PMI bao nhiêu?”
Một câu hỏi tốt hơn là:
PMI giúp bạn mua nhà sớm hơn bao lâu và đổi lại bạn nhận được điều gì?
Nếu PMI chỉ kéo dài hai đến bốn năm trước khi có thể yêu cầu hủy theo quy định hoặc khi tỷ lệ LTV giảm xuống đủ thấp, chi phí này có thể chỉ là một phần nhỏ trong toàn bộ vòng đời khoản vay.
Ngược lại, nếu việc tránh PMI khiến bạn phải trì hoãn mua nhà nhiều năm trong khi giá nhà tiếp tục tăng, tổng chi phí tài chính có thể còn lớn hơn.
Đó là lý do các chuyên gia mortgage thường không đánh giá PMI một cách độc lập mà đặt nó trong bức tranh lớn hơn gồm chi phí cơ hội, tốc độ tăng giá bất động sản, dòng tiền và ROI dài hạn.
Section 05
Kết luận
PMI là một khoản chi phí thật và không ai muốn trả nhiều hơn mức cần thiết. Tuy nhiên, PMI không nên là yếu tố duy nhất quyết định thời điểm mua nhà.
Trong nhiều trường hợp, trả PMI trong vài năm đầu có thể giúp người mua tham gia thị trường sớm hơn, tận dụng đòn bẩy tài chính và hưởng lợi từ sự tăng giá của bất động sản. Điều quan trọng là phải so sánh tổng chi phí sở hữu, ROI kỳ vọng, thời gian giữ căn nhà và chi phí cơ hội của việc chờ đợi thay vì chỉ nhìn vào khoản phí PMI hàng tháng.
Disclaimer: Bài viết chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin giáo dục và không được xem là lời khuyên về tài chính, thuế hoặc pháp lý. Các số liệu minh họa trong bài chỉ dùng để giải thích phương pháp tính và không phản ánh dữ liệu thị trường hiện hành.
Duc Pham, Mortgage Broker | NMLS# 844897,
Wonder Rates, Inc. | NMLS# 1518655 | DRE# 02047445 | DFPI# 60DBO-59134 |
Equal Housing Opportunity. Equal Housing Lender. |
Licensed in: AL, AZ, CA, CO, FL, GA, LA, MI, NC, OH, OK, OR, PA, SC, TX, VA, WA.
