Quitclaim deed là gì? Quitclaim Deed Không Xóa Tên Bạn Khỏi Mortgage: Lỗi Tốn Tiền Nhất Trong Ly Hôn

Có một câu chuyện lặp đi lặp lại mỗi năm. Hai vợ chồng ly hôn. Người vợ giữ nhà. Người chồng ký một tờ quitclaim deed, chuyển hết quyền sở hữu cho vợ. Anh ta nghĩ vậy là xong. Vài năm sau anh muốn mua nhà mới. Ngân hàng từ chối vì anh vẫn đứng tên trên khoản vay của căn nhà cũ. Anh không sở hữu nó nữa nhưng vẫn nợ nó.

Quitclaim deed là một loại giấy tờ chuyển quyền sở hữu bất động sản. Người ký chuyển toàn bộ phần quyền lợi của mình trong căn nhà cho người kia. Giấy này không cam kết gì về việc căn nhà có sạch nợ hay không. Nó chỉ nói một điều, rằng bạn không còn là chủ sở hữu nữa.

Vấn đề nằm ở chỗ này. Quyền sở hữu và nghĩa vụ trả nợ là hai thứ hoàn toàn khác nhau về mặt pháp lý. Bạn có thể mất quyền sở hữu mà vẫn giữ nghĩa vụ trả nợ. Nghe vô lý nhưng đó là cách hệ thống vay mua nhà hoạt động.

Nhiều người nhầm lẫn hai khái niệm này. Bảng dưới đây tóm tắt sự khác biệt.

Tiêu chí	Deed (giấy chuyển nhượng)	Mortgage (khoản vay thế chấp)
Xác định điều gì	Ai là chủ sở hữu căn nhà	Ai có nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng
Ai ký	Người bán hoặc người chuyển nhượng	Người đi vay, ký với ngân hàng
Bên liên quan	Hai người trong giao dịch	Người vay và ngân hàng cho vay
Có thể tự thay đổi bằng thỏa thuận riêng	Có, chỉ cần ký giấy mới	Không, cần ngân hàng đồng ý
Ảnh hưởng đến điểm tín dụng	Không trực tiếp	Có, nếu khoản vay bị trễ hạn
Quitclaim deed có xóa được không	Có	Không

Nhìn vào bảng này bạn sẽ thấy rõ. Ký quitclaim deed chỉ xử lý một nửa vấn đề. Nửa còn lại, khoản vay, vẫn nằm nguyên đó.

Vì sao tên bạn vẫn còn trên khoản vay

Khi hai vợ chồng cùng đứng tên vay mua nhà, cả hai đều ký vào tờ giấy nợ với ngân hàng. Ngân hàng không có mặt trong phiên tòa ly hôn. Ngân hàng cũng không đọc bản thỏa thuận ly hôn. Ngân hàng chỉ quan tâm đến tờ giấy nợ mà bạn đã ký lúc vay tiền.

Ngay cả khi tòa án ra phán quyết rằng người kia phải chịu trách nhiệm trả nợ, phán quyết đó chỉ có giá trị giữa hai vợ chồng. Nó không ràng buộc ngân hàng. Nếu người kia trễ hạn, ngân hàng vẫn có quyền đòi bạn trả, vì tên bạn vẫn nằm trên khoản vay.

Ghi chú: quy định cụ thể có thể khác nhau tùy tiểu bang và tùy loại khoản vay như FHA, VA hay conventional. Bạn nên kiểm tra với luật sư gia đình để hiểu chính xác trường hợp của mình.

Có ba hậu quả chính đáng lo.

Thứ nhất là điểm tín dụng. Nếu người giữ nhà trễ hạn hoặc mất khả năng trả, khoản vay chung sẽ ảnh hưởng đến điểm tín dụng của cả hai người, kể cả người đã ký quitclaim deed từ lâu.

Thứ hai là khả năng vay mua nhà mới. Khoản vay cũ vẫn được tính vào tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn, hay còn gọi là DTI. Ngân hàng nhìn vào hồ sơ và thấy bạn đang gánh một khoản nợ nhà lớn, dù bạn không còn sở hữu căn nhà đó. Điều này có thể khiến bạn khó đủ điều kiện vay cho căn nhà mới, hoặc bị giới hạn số tiền được vay.

Thứ ba là rủi ro pháp lý kéo dài. Nếu ngân hàng siết nhà vì người kia không trả nợ, việc siết nhà đó vẫn xuất hiện trong lịch sử tín dụng của bạn, dù bạn không còn là chủ sở hữu từ lâu.

Chỉ có ngân hàng mới có quyền xóa tên bạn khỏi khoản vay. Không phải tòa án, không phải luật sư, không phải tờ quitclaim deed. Dưới đây là các con đường thường được dùng.

Phương án	Cách hoạt động	Ưu điểm	Nhược điểm
Tái cấp vốn (refinance)	Người giữ nhà vay khoản mới đứng tên một mình, trả hết khoản cũ	Dứt điểm hoàn toàn, khoản vay cũ không còn tồn tại	Người giữ nhà phải tự đủ điều kiện vay theo lãi suất hiện tại, có thể cao hơn lãi cũ
Loan assumption (nhận chuyển khoản vay)	Người giữ nhà tiếp quản chính khoản vay cũ, giữ nguyên lãi suất	Giữ được lãi suất thấp nếu vay từ trước, đỡ tốn phí làm hồ sơ mới	Không phải khoản vay nào cũng cho phép, và vẫn cần ngân hàng thẩm định lại
Release of liability (ngân hàng giải phóng trách nhiệm)	Ngân hàng đồng ý gỡ tên bạn ra khỏi khoản vay mà không cần vay lại từ đầu	Nhanh hơn refinance nếu ngân hàng chấp nhận	Khá hiếm, thường chỉ áp dụng với vài loại vay có bảo lãnh chính phủ
Bán nhà	Bán căn nhà, dùng tiền bán trả hết khoản vay	Chấm dứt nghĩa vụ cho cả hai người	Không giữ được nhà, phải đồng thuận về việc bán

Ghi chú: khả năng áp dụng từng phương án phụ thuộc vào loại khoản vay, chính sách của ngân hàng, và hồ sơ tài chính của người giữ nhà. Không phải phương án nào cũng khả thi trong mọi trường hợp.

Cách bảo vệ bản thân khi soạn thỏa thuận ly hôn

Nếu bạn đang trong quá trình ly hôn và một trong hai người sẽ giữ nhà, đừng chỉ ký quitclaim deed rồi coi như xong việc. Hãy làm thêm những điều sau.

Yêu cầu thỏa thuận ly hôn ghi rõ thời hạn cụ thể để người giữ nhà phải tái cấp vốn, ví dụ trong vòng sáu hoặc mười hai tháng sau khi ly hôn hoàn tất. Yêu cầu điều khoản nói rõ chuyện gì xảy ra nếu người đó không tái cấp vốn đúng hạn, chẳng hạn phải bán nhà. Giữ lại bản sao toàn bộ giấy tờ vay và thỏa thuận để làm bằng chứng nếu sau này cần đưa lại ra tòa.

Nếu bạn buộc phải giữ tên chung trên khoản vay một thời gian, hãy theo dõi lịch sử thanh toán thường xuyên. Nhiều ngân hàng cho phép người không đứng tên chính vẫn xem được thông tin thanh toán nếu có sự đồng ý từ người kia.

Quitclaim deed làm đúng một việc, chuyển quyền sở hữu. Nó không chạm vào khoản vay, không xóa tên bạn khỏi nghĩa vụ trả nợ, và không ràng buộc ngân hàng theo bất kỳ cách nào. Nếu bạn ly hôn và không còn giữ nhà, việc quan trọng nhất không phải là ký quitclaim deed. Việc quan trọng nhất là đảm bảo khoản vay được tái cấp vốn, chuyển nhượng, hoặc giải quyết dứt điểm với ngân hàng. Thiếu bước này, bạn có thể mất nhà mà vẫn giữ nguyên khoản nợ, và đó là lỗi tốn tiền nhất mà rất nhiều người mắc phải sau ly hôn.

---

Disclaimer: Bài viết này chỉ mang tính chất tham khảo và giáo dục, không phải tư vấn pháp lý hay tài chính cá nhân hóa. Quy định về mortgage, quitclaim deed, loan assumption và release of liability có thể khác nhau tùy tiểu bang, tùy ngân hàng và tùy loại khoản vay. Trước khi ký bất kỳ giấy tờ nào liên quan đến nhà đất trong quá trình ly hôn, bạn nên tham khảo luật sư gia đình và chuyên viên cho vay được cấp phép để được tư vấn phù hợp với tình huống cụ thể của mình.

Duc Pham, Mortgage Broker | NMLS# 844897
Wonder Rates, Inc. | NMLS# 1518655 | DRE# 02047445 | DFPI# 60DBO-59134
Equal Housing Opportunity. Equal Housing Lender.
Licensed in: AL, AZ, CA, CO, FL, GA, LA, MI, NC, OH, OK, OR, PA, SC, TX, VA, WA.