Refinance Reset Amortization có luôn xấu? Nhiều người đang hiểu sai

Một trong những lý do khiến nhiều người ngần ngại refinance là câu nói quen thuộc:

“Refinance là quay lại từ đầu, bao nhiêu tiền lại trả vào lãi.”

Nghe thì có vẻ hợp lý, nhưng thực tế không đơn giản như vậy.

Đúng là khi refinance sang một khoản vay mới, lịch amortization sẽ được thiết lập lại. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc refinance luôn là quyết định tệ. Điều quan trọng là bạn nhìn vào tổng chi phí của khoản vay, mức lãi suất mới và kế hoạch giữ căn nhà trong bao lâu.

Amortization là lịch phân bổ tiền gốc và tiền lãi trong suốt thời gian vay. Với khoản vay 30 năm, những năm đầu phần lớn khoản thanh toán hàng tháng sẽ dùng để trả lãi. Theo thời gian, tỷ trọng trả gốc sẽ tăng lên.

Khi refinance, bạn đang tất toán khoản vay cũ và mở một khoản vay mới. Nếu tiếp tục chọn thời hạn 30 năm, lịch amortization cũng sẽ bắt đầu lại từ năm đầu tiên.

Ví dụ, bạn đã trả khoản vay được 8 năm và còn dư nợ 350.000 USD với lãi suất 7%. Sau đó bạn refinance sang khoản vay mới 350.000 USD trong 30 năm với lãi suất 5,75%.

Đúng là những tháng đầu của khoản vay mới sẽ có tỷ lệ tiền lãi cao hơn. Tuy nhiên, chi phí lãi mỗi tháng vẫn có thể thấp hơn vì lãi suất đã giảm đáng kể.

Đây là điểm nhiều người bỏ qua.

Nếu khoản vay mới giúp giảm lãi suất từ 7% xuống 5,75%, khoản thanh toán hàng tháng có thể giảm vài trăm đô la. Phần tiền tiết kiệm này có thể được dùng để trả thêm vào gốc, đầu tư hoặc tăng quỹ dự phòng.

Giả sử bạn tiết kiệm được 450 USD mỗi tháng sau khi refinance. Nếu tiếp tục trả đúng số tiền như trước bằng cách dùng toàn bộ 450 USD để trả thêm vào gốc, bạn có thể rút ngắn đáng kể thời gian vay mà vẫn hưởng lợi từ lãi suất thấp hơn.

Nói cách khác, lịch amortization có thể được thiết lập lại, nhưng bạn vẫn chủ động quyết định tốc độ giảm dư nợ.

Việc reset amortization có thể không mang lại nhiều lợi ích nếu bạn đã ở rất gần cuối khoản vay hoặc dự định bán nhà trong thời gian ngắn.

Ví dụ, bạn chỉ còn 4 năm nữa là trả hết khoản vay hiện tại nhưng lại refinance sang khoản vay mới 30 năm. Nếu chỉ nhìn vào thời hạn, bạn đã kéo dài nghĩa vụ trả nợ thêm nhiều năm. Trong trường hợp này, khoản tiết kiệm từ lãi suất mới cần đủ lớn để bù đắp chi phí refinance và thời gian vay dài hơn.

Đây là lý do các chuyên gia thường không chỉ so sánh lãi suất mà còn tính điểm hòa vốn (break even), tổng tiền lãi phải trả và thời gian dự kiến giữ căn nhà.

Có.

Nhiều người chọn refinance sang khoản vay 20 năm, 15 năm, hoặc tiếp tục trả thêm tiền gốc mỗi tháng dù khoản vay mới có thời hạn 30 năm.

Ví dụ, bạn refinance từ khoản vay 30 năm xuống 20 năm. Khoản thanh toán hàng tháng có thể cao hơn một chút, nhưng bạn vừa giảm được lãi suất vừa không phải bắt đầu lại toàn bộ chu kỳ trả nợ.

Lựa chọn nào phù hợp sẽ phụ thuộc vào dòng tiền hàng tháng và mục tiêu tài chính của từng gia đình.

Refinance reset amortization không phải lúc nào cũng xấu.

Điều quan trọng không phải là lịch trả nợ bắt đầu lại từ năm đầu, mà là khoản vay mới có giúp bạn giảm tổng chi phí vay, cải thiện dòng tiền hoặc đạt được mục tiêu tài chính hay không.

Trước khi quyết định refinance, hãy so sánh lãi suất mới, chi phí đóng khoản vay, thời gian dự định giữ căn nhà và tổng tiền lãi trong suốt thời gian vay. Khi nhìn vào toàn bộ bức tranh thay vì chỉ lịch amortization, bạn sẽ đưa ra quyết định chính xác hơn.

---

Disclaimer: Bài viết chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin giáo dục và không được xem là lời khuyên về tài chính, thuế hoặc pháp lý.

Duc Pham, Mortgage Broker | NMLS# 844897,
Wonder Rates, Inc. | NMLS# 1518655 | DRE# 02047445 | DFPI# 60DBO-59134 |
Equal Housing Opportunity. Equal Housing Lender. |
Licensed in: AL, AZ, CA, CO, FL, GA, LA, MI, NC, OH, OK, OR, PA, SC, TX, VA, WA.