Nếu thu nhập gián đoạn, khoản vay mua nhà sẽ bị ảnh hưởng như thế nào?

Không ít người cho rằng chỉ cần hiện tại mình đã có việc làm và có thu nhập là lender sẽ chấp thuận hồ sơ vay mua nhà. Thực tế, điều lender quan tâm không chỉ là bạn đang kiếm được bao nhiêu, mà còn là khả năng duy trì nguồn thu nhập đó trong tương lai.

Đó là lý do nhiều hồ sơ có mức thu nhập rất tốt vẫn bị yêu cầu bổ sung điều kiện hoặc phải chờ thêm thời gian chỉ vì người vay vừa chuyển việc, nghỉ việc một thời gian, thay đổi hình thức làm việc hoặc mới quay trở lại thị trường lao động.

Đối với underwriting, một khoảng gián đoạn thu nhập không đồng nghĩa với việc bạn sẽ bị từ chối khoản vay. Tuy nhiên, lender sẽ cần nhiều thông tin hơn để đánh giá liệu nguồn thu nhập hiện tại có đủ ổn định để tiếp tục trả mortgage trong nhiều năm tới hay không.

Khi xem xét hồ sơ vay mua nhà, lender thường đánh giá hai yếu tố khác nhau.

Yếu tố	Lender muốn biết điều gì?
Thu nhập hiện tại	Bạn đang kiếm được bao nhiêu mỗi tháng?
Income stability	Nguồn thu nhập này có khả năng tiếp tục trong tương lai hay không?

Điều này giải thích vì sao hai người cùng có mức lương 8.000 USD mỗi tháng nhưng hồ sơ lại có kết quả hoàn toàn khác nhau.

Một người đã làm cùng công ty trong ba năm.

Người còn lại vừa nghỉ việc sáu tháng và chỉ mới bắt đầu công việc mới được hai tuần.

Mặc dù thu nhập hiện tại giống nhau, lender thường sẽ xem xét kỹ hơn hồ sơ thứ hai vì lịch sử thu nhập vừa bị gián đoạn.

Không phải mọi khoảng nghỉ làm đều tạo ra vấn đề.

Thông thường, lender sẽ xem xét nguyên nhân và thời gian gián đoạn trước khi đưa ra quyết định.

Một số trường hợp thường gặp gồm:

• nghỉ việc vài tháng để tìm công việc mới;
• nghỉ sinh hoặc nghỉ chăm sóc gia đình;
• chuyển từ nhân viên W-2 sang self-employed;
• thay đổi từ công việc toàn thời gian sang commission hoặc hourly;
• doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động;
• bị layoff và sau đó tìm được việc mới.

Điều quan trọng là lender sẽ đánh giá liệu khoảng gián đoạn đó có làm giảm tính ổn định của nguồn thu nhập trong tương lai hay không.

Anh Nam làm kỹ sư phần mềm với mức lương 120.000 USD mỗi năm.

Sau khi nghỉ việc, anh dành bốn tháng để tìm công việc phù hợp hơn.

Hiện tại anh đã nhận việc tại một công ty mới với mức lương 135.000 USD mỗi năm.

Nếu chỉ nhìn vào mức lương hiện tại, hồ sơ của anh thậm chí còn mạnh hơn trước.

Tuy nhiên, underwriter vẫn sẽ xem xét:

• khoảng thời gian bốn tháng không có thu nhập;
• lý do nghỉ việc;
• tính liên tục của nghề nghiệp;
• hợp đồng lao động mới;
• khả năng tiếp tục nhận mức thu nhập này.

Nếu mọi yếu tố đều hợp lý, khoảng gián đoạn này chưa chắc ảnh hưởng đến khả năng được phê duyệt khoản vay.

Điều lender lo ngại nhất không phải là việc bạn từng nghỉ làm.

Điều họ muốn biết là liệu nguồn thu nhập hiện tại có đủ đáng tin cậy để trả khoản vay trong nhiều năm tiếp theo hay không.

Một số trường hợp có thể khiến hồ sơ được xem xét kỹ hơn gồm:

Tình huống	Vì sao lender quan tâm?
Mới bắt đầu công việc commission	Thu nhập chưa có lịch sử ổn định.
Chuyển sang self-employed	Cần thời gian chứng minh khả năng tạo thu nhập.
Thường xuyên thay đổi công việc	Khó đánh giá tính ổn định lâu dài.
Thu nhập giảm đáng kể sau khi đổi việc	Có thể ảnh hưởng đến DTI và khả năng trả nợ.
Khoảng nghỉ kéo dài không có giải thích hợp lý	Underwriter cần thêm tài liệu để xác minh.

Điều này không đồng nghĩa với việc khoản vay sẽ bị từ chối, nhưng bạn có thể phải cung cấp thêm thư giải trình (Letter of Explanation), hồ sơ việc làm hoặc các giấy tờ chứng minh khác.

Điều này phụ thuộc vào loại thu nhập.

Một số nguồn thu nhập có thể được sử dụng ngay nếu đáp ứng yêu cầu của chương trình vay.

Ngược lại, các khoản như:

• bonus;
• overtime;
• commission;
• thu nhập từ self-employed;

thường cần có lịch sử đủ dài để lender xác định tính ổn định trước khi đưa vào tính toán qualifying income.

Đó là lý do hai người có cùng tổng thu nhập nhưng qualifying income lại khác nhau.

Câu trả lời phụ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể.

Nếu bạn đã có công việc mới với nguồn thu nhập ổn định và hồ sơ đáp ứng yêu cầu của chương trình vay, việc từng bị layoff không đồng nghĩa với việc bạn mất cơ hội mua nhà.

Ngược lại, nếu vẫn đang trong giai đoạn tìm việc hoặc chưa có nguồn thu nhập mới đủ điều kiện, việc nộp hồ sơ quá sớm có thể khiến quá trình underwriting gặp nhiều khó khăn hơn.

Trong nhiều trường hợp, chỉ cần chờ thêm một khoảng thời gian hoặc chuẩn bị đầy đủ giấy tờ là hồ sơ có thể thuận lợi hơn rất nhiều.

Nếu biết trước hồ sơ của mình có yếu tố này, hãy chuẩn bị đầy đủ tài liệu ngay từ đầu.

Hồ sơ nên chuẩn bị	Mục đích
Offer Letter	Xác nhận công việc mới.
Pay Stubs mới nhất	Chứng minh thu nhập hiện tại.
W-2 hoặc Tax Return	Thể hiện lịch sử thu nhập.
Letter of Explanation	Giải thích nguyên nhân gián đoạn.
Employment Verification	Xác nhận tình trạng việc làm hiện tại.

Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ ngay từ đầu thường giúp giảm đáng kể số lượng conditions trong quá trình underwriting.

Một khoảng gián đoạn thu nhập không tự động khiến bạn mất khả năng vay mua nhà.

Điều lender đánh giá không chỉ là việc bạn từng nghỉ làm, mà là liệu nguồn thu nhập hiện tại có đủ ổn định và có khả năng tiếp tục trong tương lai hay không.

Nếu vừa chuyển việc, bị layoff hoặc thay đổi hình thức làm việc, đừng vội cho rằng mình không còn đủ điều kiện vay. Việc trao đổi với mortgage professional ngay từ đầu sẽ giúp xác định chương trình vay phù hợp, chuẩn bị đúng giấy tờ và hạn chế những điều kiện phát sinh trong quá trình underwriting.

---

Disclaimer: Lãi suất và điều khoản vay có thể thay đổi. Nội dung bài viết chỉ mang tính chất giáo dục và không cấu thành lời khuyên về tài chính, thuế hoặc pháp lý.

Duc Pham, Mortgage Broker | NMLS# 844897,
Wonder Rates, Inc. | NMLS# 1518655 | DRE# 02047445 | DFPI# 60DBO-59134 |
Equal Housing Opportunity. Equal Housing Lender. |
Licensed in: AL, AZ, CA, CO, FL, GA, LA, MI, NC, OH, OK, OR, PA, SC, TX, VA, WA.