Lender Nhìn Vào Doanh Thu Hay Lợi Nhuận Khi Xét Mortgage?

Bạn làm chủ một tiệm nail có doanh thu $300,000 mỗi năm. Công việc kinh doanh ổn định, khách hàng đều đặn và tiền vẫn vào tài khoản thường xuyên. Nhưng khi nộp hồ sơ vay mua nhà, lender lại tính thu nhập của bạn thấp hơn nhiều so với con số đó.

Tại sao lại như vậy?

Khi xét mortgage cho người tự kinh doanh (self-employed), lender thường dựa vào lợi nhuận và dòng tiền đủ điều kiện từ hoạt động kinh doanh, chứ không lấy toàn bộ doanh thu làm thu nhập để xét vay.

Tuy nhiên, lợi nhuận trên tax return cũng chưa chắc là con số cuối cùng. Lender có thể thực hiện một số điều chỉnh theo underwriting guidelines để xác định qualifying income (thu nhập đủ điều kiện xét vay).

Hiểu được sự khác biệt này sẽ giúp bạn biết lender đang nhìn vào những con số nào và vì sao doanh nghiệp có doanh thu cao nhưng hồ sơ mortgage vẫn có thể gặp khó khăn.

Lender xem xét cả doanh thu và lợi nhuận, nhưng qualifying income thường được xác định dựa trên thu nhập ròng và phân tích dòng tiền, không phải toàn bộ doanh thu của doanh nghiệp.

Lý do là doanh thu chỉ phản ánh số tiền doanh nghiệp tạo ra trước khi trừ các chi phí. Nó không cho biết chủ doanh nghiệp thực sự còn bao nhiêu thu nhập để đáp ứng các khoản thanh toán mortgage.

Ví dụ, hai tiệm nail cùng có doanh thu $300,000 mỗi năm:

Khoản mục	Tiệm A	Tiệm B
Doanh thu (Gross Revenue)	$300,000	$300,000
Chi phí kinh doanh	$180,000	$260,000
Lợi nhuận ròng (Net Profit)	$120,000	$40,000

Ví dụ minh họa, chưa bao gồm các điều chỉnh underwriting.

 

Dù doanh thu giống nhau, lợi nhuận của hai tiệm lại chênh lệch rất lớn. Nếu chỉ nhìn vào doanh thu, lender sẽ khó đánh giá chính xác khả năng trả mortgage của từng người.

Tuy nhiên, lender cũng không đơn giản lấy net profit chia cho 12 để tính thu nhập hằng tháng. Họ còn cần xem xét lịch sử thu nhập, các khoản điều chỉnh được phép và tình hình tài chính của doanh nghiệp.

Theo hướng dẫn đánh giá thu nhập self-employed của Fannie Mae, lender cần xác định nguồn thu nhập ổn định và có khả năng tiếp tục được sử dụng để đáp ứng nghĩa vụ mortgage cá nhân.

Đây cũng là điều nhiều người làm trong ngành nail chưa hiểu rõ khi bắt đầu mua nhà. Nếu bạn đang làm nail hoặc sở hữu salon, bài viết Người Làm Nails Có Mua Nhà Được Không? của Wonder Rates sẽ giải thích thêm cách lender đánh giá thu nhập W-2, 1099 và self-employed trong ngành này.

Ba khái niệm này liên quan đến nhau, nhưng không thể dùng thay thế cho nhau khi xét mortgage.

 

Gross Revenue: Tổng doanh thu của doanh nghiệp

Gross Revenue là tổng số tiền doanh nghiệp tạo ra từ hoạt động kinh doanh trước khi trừ các chi phí liên quan.

Ví dụ, một tiệm nail có doanh thu $25,000 mỗi tháng. Con số này chưa tính tiền thuê mặt bằng, tiền trả cho nhân viên, vật tư và các chi phí vận hành khác.

Doanh thu giúp lender hiểu quy mô và tình hình hoạt động của doanh nghiệp, nhưng không phản ánh đầy đủ thu nhập cá nhân của chủ tiệm.

 

Net Profit: Lợi nhuận sau chi phí

Net Profit là phần lợi nhuận còn lại sau khi trừ các chi phí kinh doanh được ghi nhận.

Ví dụ:

• Doanh thu mỗi năm: $300,000
• Chi phí kinh doanh: $220,000
• Lợi nhuận ròng: $80,000

Với người tự kinh doanh khai thuế theo Schedule C, net profit là một trong những số liệu quan trọng khi lender phân tích thu nhập.

Tuy nhiên, một số khoản được khấu trừ khi khai thuế có thể được xử lý khác khi lender tính dòng tiền đủ điều kiện.

 

Qualifying Income: Thu nhập lender sử dụng để xét vay

Qualifying Income là mức thu nhập mà lender xác định có thể sử dụng trong quá trình đánh giá khả năng trả mortgage.

Con số này có thể khác với net profit trên tax return vì lender còn xem xét các khoản điều chỉnh được phép, khoản thu nhập không thường xuyên, các khoản lỗ và xu hướng kinh doanh.

Ví dụ, một chủ doanh nghiệp có net profit $60,000 mỗi năm. Sau khi phân tích các khoản điều chỉnh đủ điều kiện, lender có thể xác định mức dòng tiền sử dụng để xét vay khác với $60,000 ban đầu.

Đây là lý do thu nhập bạn thực sự kiếm được, thu nhập khai thuế và thu nhập lender công nhận không phải lúc nào cũng giống nhau.

Qualifying income còn ảnh hưởng đến debt-to-income ratio (DTI), tức tỷ lệ giữa nghĩa vụ nợ hằng tháng và thu nhập đủ điều kiện. Bạn có thể tìm hiểu thêm về DTI là gì và cách lender sử dụng tỷ lệ này khi xét mortgage để hiểu vì sao cách tính income lại quan trọng.

 

Với người tự kinh doanh, tax return là một trong những tài liệu quan trọng để lender xác minh thu nhập và đánh giá lịch sử kinh doanh.

Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng khai thuế giống nhau. Cách phân tích thu nhập còn phụ thuộc vào hình thức kinh doanh, cấu trúc sở hữu và loại tax return được sử dụng.

 

Nếu bạn khai thuế theo Schedule C

Schedule C thường được sử dụng để báo cáo thu nhập và chi phí của sole proprietorship, bao gồm nhiều hoạt động kinh doanh cá nhân.

Lender có thể bắt đầu từ net profit hoặc net loss trên Schedule C, sau đó thực hiện những điều chỉnh phù hợp với underwriting guidelines.

Ví dụ, theo hướng dẫn phân tích Schedule C của Fannie Mae, một số khoản như depreciation, amortization và business use of home có thể được cộng trở lại khi tính dòng tiền.

Ngược lại, những khoản thu nhập không thường xuyên có thể cần được loại khỏi phép tính.

Vì vậy, net profit trên Schedule C là điểm bắt đầu quan trọng nhưng chưa nhất thiết là qualifying income cuối cùng.

 

Nếu bạn sở hữu S Corporation hoặc Partnership

Đối với S Corporation hoặc Partnership, cách lender phân tích thu nhập thường phức tạp hơn vì lợi nhuận được báo cáo trên giấy tờ không phải lúc nào cũng là tiền chủ doanh nghiệp thực sự nhận được.

Ví dụ, một người sở hữu S Corporation có thể nhận W-2 salary từ doanh nghiệp, đồng thời có thu nhập được phân bổ thông qua Schedule K-1.

Tuy nhiên, số lợi nhuận thể hiện trên K-1 không có nghĩa toàn bộ số tiền đó đã được chuyển vào tài khoản cá nhân.

Lender cần xác định thu nhập nào thực sự có sẵn cho người vay, có thể tiếp tục trong tương lai và có thể được sử dụng mà không gây ảnh hưởng đáng kể đến hoạt động tài chính của doanh nghiệp.

Theo hướng dẫn phân tích thu nhập S Corporation của Fannie Mae, việc sử dụng thu nhập từ doanh nghiệp còn phụ thuộc vào khả năng tiếp cận dòng tiền, mức độ ổn định và tình hình tài chính của công ty.

Điều này giải thích vì sao hai người báo cáo cùng một mức lợi nhuận trên giấy tờ vẫn có thể được lender tính qualifying income khác nhau.

Nếu muốn hiểu rõ hơn vì sao những con số trên tax return lại quan trọng, bạn có thể tham khảo bài Tax Returns for a Mortgage: Why Lenders Ask for Them and What They Look For của Wonder Rates.

Một điểm dễ gây nhầm lẫn khi xét mortgage là sự khác biệt giữa chi phí được khấu trừ khi khai thuế và cách lender đánh giá dòng tiền.

Một số chi phí có thể làm giảm taxable income nhưng không nhất thiết làm giảm dòng tiền theo cùng một cách.

 

Depreciation (khấu hao)

Depreciation là khoản chi phí kế toán dùng để phân bổ giá trị tài sản kinh doanh theo thời gian.

Ví dụ, một tiệm nail mua thiết bị phục vụ hoạt động kinh doanh. Chi phí khấu hao được ghi nhận trên tax return theo quy định thuế, nhưng không nhất thiết tương ứng với số tiền mặt thực tế chi ra trong cùng năm.

Với Schedule C, Fannie Mae cho phép cộng trở lại depreciation trong quá trình phân tích dòng tiền theo hướng dẫn áp dụng.

 

Amortization (phân bổ chi phí)

Amortization cũng là khoản có thể được xem xét cộng trở lại khi tính thu nhập self-employed.

Tương tự depreciation, đây là khoản phân bổ chi phí theo thời gian và có thể được lender xử lý khác với chi phí vận hành thông thường.

 

Business Use of Home

Nếu bạn sử dụng một phần nhà để kinh doanh và khai khoản khấu trừ business use of home trên Schedule C, khoản này cũng có thể được cộng trở lại theo hướng dẫn của Fannie Mae.

Tuy nhiên, không phải mọi khoản expense đều được cộng lại.

Những chi phí vận hành thực tế như tiền thuê mặt bằng, tiền mua vật tư hoặc tiền trả cho nhân viên vẫn ảnh hưởng đến lợi nhuận và dòng tiền của doanh nghiệp.

Điều quan trọng là lender chỉ được thực hiện các điều chỉnh phù hợp với guidelines và có tài liệu hỗ trợ. Không thể mặc định rằng mọi khoản write-off đều có thể cộng trở lại để tăng qualifying income.

Lender thường phân tích lịch sử thu nhập, các khoản điều chỉnh và mức độ ổn định trước khi xác định qualifying monthly income.

Hãy xem một ví dụ đơn giản.

Giả sử một chủ tiệm nail khai Schedule C với các số liệu sau:

Khoản mục	Số tiền mỗi năm
Gross Revenue	$250,000
Business Expenses	$190,000
Net Profit	$60,000
Depreciation đủ điều kiện cộng lại	$10,000
Dòng tiền sau điều chỉnh minh họa	$70,000

Trong hồ sơ thực tế, lender còn phải xem xét thu nhập những năm trước, các khoản lỗ, chi phí khác, xu hướng kinh doanh và khả năng duy trì nguồn thu nhập.

Vì vậy, ngay cả khi bạn tự tính được một mức thu nhập trung bình mỗi tháng, con số lender sử dụng cuối cùng vẫn có thể khác.

Thu nhập giảm có thể ảnh hưởng đến hồ sơ mortgage, ngay cả khi doanh nghiệp vẫn có doanh thu cao.

Ví dụ, thu nhập kinh doanh sau các điều chỉnh phù hợp của bạn trong hai năm là:

Năm	Thu nhập minh họa
2024	$100,000
2025	$60,000

Mức trung bình hai năm là $80,000, nhưng điều đó không có nghĩa lender sẽ tự động sử dụng $80,000 để xét mortgage.

Khi thu nhập giảm, lender cần đánh giá nguyên nhân của sự sụt giảm và liệu nguồn thu nhập đó có thể tiếp tục trong tương lai hay không.

Nếu doanh nghiệp gặp khó khăn tạm thời vì sửa chữa mặt bằng, thay đổi địa điểm hoặc phát sinh chi phí lớn, lender có thể yêu cầu thêm tài liệu để hiểu rõ tình hình.

Tuy nhiên, nếu lợi nhuận liên tục giảm, đó có thể là dấu hiệu cho thấy thu nhập chưa đủ ổn định để sử dụng ở mức trước đây.

Ngược lại, một năm có lợi nhuận tăng mạnh cũng không có nghĩa lender sẽ luôn lấy mức cao nhất để xét vay.

Để tìm hiểu kỹ hơn về trường hợp này, bạn có thể đọc Can You Get a Self-Employed Mortgage After a Bad Tax Year? trên Wonder Rates. Bài viết giải thích cách lender đánh giá một năm kinh doanh không thuận lợi và những yếu tố có thể ảnh hưởng đến hồ sơ mortgage.

Có thể. Những khoản chi phí kinh doanh hợp lệ làm giảm lợi nhuận chịu thuế cũng có thể làm giảm mức thu nhập lender sử dụng để xét mortgage.

Khi khai thuế, chủ doanh nghiệp thường muốn ghi nhận đầy đủ các khoản chi phí được phép khấu trừ. Đây là một phần bình thường trong hoạt động kế toán và thuế.

Tuy nhiên, mục tiêu khai thuế và mục tiêu xét mortgage không hoàn toàn giống nhau.

Khai thuế tập trung vào việc xác định nghĩa vụ thuế theo quy định. Trong khi đó, lender cần xác minh nguồn thu nhập ổn định để đánh giá khả năng trả khoản vay.

Ví dụ, một chủ tiệm nail có doanh thu $250,000 mỗi năm nhưng sau khi trừ các chi phí, net profit trên tax return chỉ còn $30,000.

Khi xét mortgage, lender không thể mặc định người này có $250,000 thu nhập để sử dụng cho việc trả nợ.

Một số khoản chi phí có thể được điều chỉnh theo guidelines, nhưng những chi phí kinh doanh thực tế vẫn có ảnh hưởng đến kết quả tính thu nhập.

Điều này không có nghĩa bạn nên bỏ qua những khoản khấu trừ hợp lệ hoặc cố tình khai lợi nhuận cao hơn thực tế để chuẩn bị mua nhà.

Thay vào đó, nếu đang có kế hoạch mua nhà, bạn có thể trao đổi với CPA và loan officer để hiểu cách tax return ảnh hưởng đến qualifying income. Việc khai thuế cần phản ánh chính xác hoạt động kinh doanh và tuân thủ quy định hiện hành.

Người self-employed thường cần cung cấp nhiều tài liệu liên quan đến thu nhập và hoạt động kinh doanh hơn so với người chỉ nhận mức lương W-2 cố định.

Tuy nhiên, giấy tờ cụ thể phụ thuộc vào chương trình vay, loại hình doanh nghiệp và yêu cầu underwriting.

Những tài liệu lender có thể yêu cầu bao gồm:

• Personal Tax Returns: Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, kèm các schedules liên quan.
• Business Tax Returns: Tờ khai thuế doanh nghiệp, nếu áp dụng.
• Schedule C hoặc Schedule K-1: Tùy hình thức kinh doanh và khai thuế.
• Profit and Loss Statement (P&L): Báo cáo doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh.
• Bank Statements: Sao kê tài khoản ngân hàng khi cần xác minh thông tin tài chính.
• Business License hoặc giấy tờ doanh nghiệp: Dùng để xác minh hoạt động kinh doanh khi cần.

Trong nhiều hồ sơ conventional mortgage, lender xem xét lịch sử thu nhập trong hai năm gần nhất. Tuy nhiên, một số trường hợp có thể được xem xét theo yêu cầu tài liệu khác nếu đáp ứng các điều kiện cụ thể của chương trình vay.

Vì vậy, không nên hiểu rằng mọi người self-employed đều bắt buộc phải có đúng hai năm tax returns mới có thể được xét vay.

Trong một số trường hợp, lender có thể yêu cầu CPA letter (thư xác nhận từ kế toán viên có chứng chỉ CPA) để làm rõ thông tin liên quan đến doanh nghiệp.

Tài liệu này có thể hỗ trợ xác minh một số thông tin về hoạt động kinh doanh, nhưng không tự động thay thế tax returns hoặc các tài liệu underwriting khác.

Không phải hồ sơ self-employed nào cũng cần CPA letter. Bạn có thể tìm hiểu thêm về CPA Letter for a Mortgage: What It Is, Why It Matters, and When You May Need One để hiểu khi nào lender có thể yêu cầu loại giấy tờ này.

Doanh thu cao nhưng lợi nhuận thấp không đồng nghĩa bạn chắc chắn không đủ điều kiện vay mortgage. Kết quả còn phụ thuộc vào qualifying income, các khoản điều chỉnh được phép, nghĩa vụ nợ và yêu cầu của chương trình vay.

Đối với conventional mortgage, lender thường phân tích tax returns và những tài liệu liên quan để xác định nguồn thu nhập đủ điều kiện.

Trong một số trường hợp, người self-employed cũng có thể tìm hiểu những chương trình mortgage sử dụng phương pháp xác minh thu nhập khác.

Một ví dụ là bank statement loan, thuộc nhóm non-QM mortgage do một số lender cung cấp. Tùy chương trình, lender có thể sử dụng bank statements để phân tích thu nhập kinh doanh thay vì dựa chủ yếu vào phương pháp tính từ tax returns.

Tuy nhiên, bank statement loan không có nghĩa tất cả tiền deposit đều được tính thành qualifying income.

Lender vẫn cần đánh giá nguồn tiền, chi phí kinh doanh và khả năng trả nợ theo yêu cầu của chương trình. Điều kiện, mức độ tài liệu cần cung cấp và chi phí vay cũng có thể khác so với conventional mortgage.

Vì vậy, nếu doanh nghiệp của bạn có doanh thu tốt nhưng net profit trên tax return thấp, điều quan trọng là hiểu cách mỗi chương trình xác định qualifying income trước khi so sánh các lựa chọn.

Lender có tính toàn bộ doanh thu tiệm nail để xét mortgage không?

Thông thường là không. Với conventional mortgage dựa trên thu nhập tự kinh doanh, lender phân tích lợi nhuận, các khoản điều chỉnh phù hợp và tính ổn định của dòng tiền. Doanh thu giúp đánh giá hoạt động kinh doanh nhưng không tự động trở thành qualifying income.

 

Lender có tính thu nhập trước thuế hay sau thuế?

Lender thường dựa vào các số liệu thu nhập và dòng tiền được xác minh theo underwriting guidelines, không đơn giản lấy số tiền còn lại sau khi đóng thuế. Cách tính cụ thể phụ thuộc vào tax returns, cấu trúc doanh nghiệp và các điều chỉnh được phép.

 

Nếu Schedule C báo lỗ thì có vay mortgage được không?

Schedule C báo lỗ có thể ảnh hưởng đáng kể đến qualifying income. Tuy nhiên, lender cần phân tích khoản lỗ, các điều chỉnh được phép và những nguồn thu nhập khác nếu có. Việc được phê duyệt hay không phụ thuộc vào toàn bộ hồ sơ và chương trình vay.

 

Có thể dùng bank statements thay cho tax returns không?

Một số chương trình mortgage cho phép sử dụng bank statements để xác minh thu nhập self-employed theo những tiêu chí riêng. Tuy nhiên, phương pháp này không áp dụng cho mọi khoản vay. Lender vẫn phải đánh giá dòng tiền và khả năng trả nợ theo yêu cầu của chương trình.

 

Người mới tự kinh doanh một năm có thể vay mortgage không?

Có thể được xem xét trong một số trường hợp, tùy chương trình vay và lịch sử công việc trước đó. Lender có thể cần thêm tài liệu để đánh giá tính ổn định của thu nhập, kinh nghiệm làm việc liên quan và khả năng tiếp tục hoạt động kinh doanh.

 

Lợi nhuận kinh doanh tăng trong năm gần nhất có giúp tăng qualifying income không?

Có thể, nhưng không tự động. Lender cần đánh giá mức tăng có ổn định và có khả năng tiếp tục hay không. Với một số hồ sơ, thu nhập trung bình hoặc những giới hạn tính toán khác vẫn có thể được áp dụng theo underwriting guidelines.

Nếu bạn tự kinh doanh tại Mỹ, doanh thu cao có thể phản ánh hoạt động kinh doanh tốt, nhưng chưa đủ để lender xác định khả năng vay mua nhà.

Lender cần hiểu doanh nghiệp còn lại bao nhiêu sau chi phí, khoản thu nhập nào thực sự có thể sử dụng, nguồn thu đó có ổn định hay không và có đủ để đáp ứng nghĩa vụ mortgage hay không.

Vì vậy, điều quan trọng không chỉ là doanh nghiệp kiếm được bao nhiêu tiền, mà là lender có thể xác minh và sử dụng bao nhiêu thu nhập từ hoạt động đó.

Nếu bạn đang sở hữu tiệm nail, salon, nhà hàng hoặc một doanh nghiệp nhỏ và muốn hiểu tax return của mình có thể ảnh hưởng thế nào đến hồ sơ mortgage, Wonder Rates có thể giúp bạn tìm hiểu cách xác định qualifying income và những lựa chọn vay cần so sánh.

Bạn có thể tìm hiểu thêm về mortgage tại Wonder Rates để bắt đầu trao đổi về hồ sơ của mình.

Lưu ý: Nội dung này chỉ nhằm mục đích giáo dục và cung cấp thông tin chung. Đây không phải lời khuyên thuế, kế toán, pháp lý hoặc tài chính dành riêng cho bất kỳ trường hợp nào.

 

---

Duc Pham, Mortgage Broker | NMLS# 844897 | 408-600-1900 | dp@wonderrates.com
Wonder Rates, Inc. | NMLS# 1518655 | DRE# 02047445 | DFPI# 60DBO-59134
Equal Housing Opportunity. Equal Housing Lender.
Licensed in: AL, AZ, CA, CO, FL, GA, LA, MI, NC, OH, OK, OR, PA, SC, TX, VA, WA