Pre-approval được tính như thế nào? Pre-approval nói bạn được vay, không nói bạn nên vay

Ngày nhận được pre-approval thường là một trong những khoảnh khắc khiến người mua nhà cảm thấy tự tin nhất.

Nhiều người mở lá thư, nhìn thấy lender chấp thuận khoản vay lên tới 850.000 USD hay thậm chí hơn 1 triệu USD và ngay lập tức cho rằng đó chính là ngân sách mình nên hướng đến.

Đây là một hiểu lầm rất phổ biến.

Thực tế, pre-approval chỉ cho biết lender sẵn sàng cho bạn vay đến đâu theo các tiêu chuẩn underwriting, chứ không trả lời câu hỏi quan trọng hơn: mức vay nào mới phù hợp với cuộc sống và mục tiêu tài chính của bạn?

Rất nhiều homeowner không gặp khó khăn khi được phê duyệt khoản vay, nhưng chỉ sau vài tháng chuyển vào nhà mới lại bắt đầu cắt giảm chi tiêu, ngừng tiết kiệm, trì hoãn kế hoạch đầu tư và luôn sống trong áp lực mỗi kỳ thanh toán mortgage. Đây chính là tình trạng mà thị trường gọi là house poor.

Nhiều người nghĩ lender đã tính toán rất kỹ nên con số trên pre-approval chắc chắn là “an toàn”.

Thực ra, lender đang đánh giá khả năng đủ điều kiện vay, chứ không đánh giá mức độ thoải mái về tài chính.

Khi cấp pre-approval, lender thường xem xét các yếu tố như:

Yếu tố	Mục đích
Thu nhập đủ điều kiện	Xác định khả năng trả nợ.
DTI (Debt-to-Income Ratio)	Đánh giá tỷ lệ nợ trên thu nhập.
Điểm tín dụng	Đo lường mức độ rủi ro.
Tài sản và reserves	Kiểm tra khả năng dự phòng.
Lịch sử việc làm	Đánh giá tính ổn định của thu nhập.

Điều đáng chú ý là lender không thể biết kế hoạch tài chính cá nhân của bạn.

Họ không biết bạn dự định sinh con vào năm sau.

Họ cũng không biết bạn muốn dành tiền đầu tư, chăm sóc cha mẹ, mở doanh nghiệp hay nghỉ việc để học thêm.

Vì vậy, con số trên pre-approval chỉ phản ánh giới hạn tín dụng theo guideline của chương trình vay, không phải giới hạn tài chính lý tưởng của mỗi gia đình.

---

Đây là khái niệm mà rất nhiều first-time buyer nhầm lẫn.

Borrowing capacity là số tiền lender sẵn sàng cho bạn vay.

Affordability là mức chi phí mà bạn vẫn có thể duy trì cuộc sống mong muốn sau khi mua nhà.

Hai con số này đôi khi cách nhau rất xa.

Ví dụ, một gia đình có thu nhập 12.000 USD mỗi tháng có thể đủ điều kiện vay khoản mortgage khiến tổng chi phí nhà ở khoảng 5.000 USD mỗi tháng.

Theo underwriting, hồ sơ hoàn toàn đạt yêu cầu.

Nhưng nếu gia đình đó còn có hai con nhỏ, mỗi tháng chi gần 2.000 USD cho daycare, đóng góp vào quỹ hưu trí, tiết kiệm cho đại học của con và thường xuyên hỗ trợ cha mẹ, thì khoản thanh toán 5.000 USD có thể khiến ngân sách trở nên rất căng thẳng.

Lender không đánh giá những yếu tố này.

Đó là phần người mua nhà cần tự tính toán.

House poor không có nghĩa là bạn không đủ khả năng trả mortgage.

Thực tế, đa số homeowner rơi vào tình trạng này vẫn thanh toán đúng hạn mỗi tháng.

Vấn đề nằm ở chỗ gần như toàn bộ thu nhập đều được dùng để duy trì căn nhà.

Điều đó dẫn đến nhiều hệ quả.

• Không còn khả năng tiết kiệm.
• Không đủ tiền xây dựng quỹ khẩn cấp.
• Phải trì hoãn đầu tư.
• Hạn chế các khoản chi cho gia đình.
• Áp lực tài chính kéo dài nhiều năm.

Một khoản mortgage có thể được lender chấp thuận nhưng vẫn khiến chất lượng cuộc sống giảm đáng kể.

Giả sử chị Lan có thu nhập 180.000 USD mỗi năm, tương đương khoảng 15.000 USD mỗi tháng trước thuế.

Sau khi đánh giá hồ sơ, lender cấp pre-approval cho khoản vay lên đến 950.000 USD.

Nếu mua nhà đúng mức này, tổng chi phí mỗi tháng có thể như sau.

Khoản chi	Chi phí ước tính
Mortgage (gốc và lãi)	5.800 USD
Property tax	1.000 USD
Homeowners insurance	220 USD
HOA	280 USD
Tổng chi phí nhà ở	7.300 USD/tháng

Con số này vẫn có thể đáp ứng guideline của chương trình vay.

Tuy nhiên, sau khi chuyển vào nhà, chị Lan còn phải chi:

Chi phí khác	Số tiền
Daycare	1.800 USD
Tiết kiệm hưu trí	1.200 USD
Bảo hiểm y tế	900 USD
Chi tiêu gia đình	2.200 USD
Tiết kiệm khẩn cấp	700 USD

Chỉ sau vài tháng, ngân sách gần như không còn dư.

Một lần sửa hệ thống điều hòa trị giá 9.000 USD hoặc thay mái nhà 18.000 USD cũng có thể làm đảo lộn toàn bộ kế hoạch tài chính.

Đây là điều mà lá thư pre-approval không phản ánh.

Đây mới là phần khiến nhiều homeowner bất ngờ nhất.

Ngoài khoản mortgage, bạn còn phải chuẩn bị cho rất nhiều chi phí khác.

Khoản chi	Có trong pre-approval?
Sửa chữa nhà	Không
Thay mái nhà	Không
Thay hệ thống HVAC	Không
Nội thất mới	Không
Sinh con	Không
Học phí của con	Không
Hỗ trợ gia đình	Không
Mục tiêu đầu tư	Không
Kỳ nghỉ hoặc du lịch	Không

Một căn nhà có thể hoàn toàn “vừa khả năng vay” nhưng lại không “vừa khả năng sống”.

Thay vì bắt đầu bằng câu hỏi:

“Lender cho mình vay bao nhiêu?”

Hãy bắt đầu bằng một câu hỏi khác.

“Sau khi trả toàn bộ chi phí nhà ở, mình muốn còn lại bao nhiêu tiền mỗi tháng?”

Sau đó mới tính ngược lại.

Ví dụ:

Bước	Nội dung
Bước 1	Xác định thu nhập thực tế của gia đình.
Bước 2	Trừ các khoản chi cố định và mục tiêu tiết kiệm.
Bước 3	Dự phòng chi phí bảo trì và sửa chữa nhà.
Bước 4	Xác định mức mortgage phù hợp với phần tiền còn lại.

Đây là cách nhiều financial planner xây dựng ngân sách, bởi mục tiêu không chỉ là mua được nhà mà còn duy trì sự ổn định tài chính trong nhiều năm sau đó.

Nếu sau khi thanh toán mortgage, bạn:

• không còn tiền đầu tư;
• không còn quỹ dự phòng;
• phải dùng thẻ tín dụng mỗi khi phát sinh chi phí bất ngờ;
• luôn lo lắng mỗi kỳ thanh toán đến hạn.

Thì vấn đề có thể không nằm ở việc bạn mua sai căn nhà.

Mà là bạn đã mua đúng mức lender cho vay, thay vì đúng mức bản thân có thể sống thoải mái.

Pre-approval là một bước rất quan trọng trong quá trình mua nhà, nhưng nó không phải là bản kế hoạch tài chính cho cuộc sống của bạn.

Con số trên lá thư chỉ cho biết lender sẵn sàng chịu mức rủi ro đến đâu khi cho bạn vay. Nó không phản ánh những mục tiêu cá nhân, kế hoạch gia đình hay chất lượng cuộc sống mà bạn mong muốn sau ngày closing.

Một quyết định mua nhà tốt không phải là tận dụng tối đa hạn mức được duyệt, mà là lựa chọn khoản vay giúp bạn vừa sở hữu ngôi nhà mong muốn, vừa tiếp tục tiết kiệm, đầu tư và ứng phó với những thay đổi trong tương lai.

Đôi khi, căn nhà phù hợp nhất không phải là căn nhà đắt nhất mà bạn được phép mua, mà là căn nhà giúp bạn vẫn có thể tận hưởng cuộc sống sau khi đã nhận chìa khóa.

Disclaimer: Lãi suất và điều khoản vay có thể thay đổi. Nội dung bài viết chỉ mang tính chất giáo dục và không cấu thành lời khuyên về tài chính, thuế hoặc pháp lý.

Duc Pham, Mortgage Broker | NMLS# 844897,
Wonder Rates, Inc. | NMLS# 1518655 | DRE# 02047445 | DFPI# 60DBO-59134 |
Equal Housing Opportunity. Equal Housing Lender. |
Licensed in: AL, AZ, CA, CO, FL, GA, LA, MI, NC, OH, OK, OR, PA, SC, TX, VA, WA.