Homeowners Insurance Tăng? 7 Cách Giảm Phí

Bạn vừa nhận được thông báo gia hạn homeowners insurance và phát hiện phí bảo hiểm nhà năm nay cao hơn năm trước, dù căn nhà vẫn như cũ và bạn chưa từng yêu cầu bồi thường.

Nếu homeowners insurance được thanh toán qua escrow account, khoản tăng này còn có thể khiến mortgage payment hằng tháng cao hơn. Điều đó dễ gây bất ngờ, nhất là khi bạn đang sử dụng fixed-rate mortgage và nghĩ rằng khoản thanh toán của mình sẽ không thay đổi.

Tuy nhiên, bạn không nhất thiết phải chấp nhận mức phí mới mà không xem xét lựa chọn khác. Bạn có thể so sánh báo giá, kiểm tra coverage, tìm discount hoặc điều chỉnh deductible. Điều quan trọng là giảm chi phí mà không làm mất đi những quyền lợi bảo vệ cần thiết.

Phí bảo hiểm nhà có thể tăng ngay cả khi bạn không nộp claim trong năm. Theo National Association of Insurance Commissioners (NAIC), premium phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm vị trí, đặc điểm căn nhà, mức coverage và deductible.

Chi phí sửa chữa và xây dựng tăng. Khi giá vật liệu và nhân công tăng, chi phí xây dựng lại căn nhà sau tổn thất cũng có thể cao hơn. Vì vậy, insurer có thể điều chỉnh premium dù giá thị trường của căn nhà không thay đổi.

Rủi ro thiên tai tại khu vực tăng. Cháy rừng, bão, mưa đá và các hiện tượng thời tiết nghiêm trọng có thể khiến insurer đánh giá lại rủi ro. Lịch sử tổn thất trong khu vực cũng có thể ảnh hưởng đến phí bảo hiểm của bạn, ngay cả khi căn nhà chưa từng bị thiệt hại.

Coverage hoặc chính sách giá thay đổi. Khi gia hạn, insurer có thể điều chỉnh mức bảo hiểm, cập nhật cách đánh giá rủi ro hoặc ngừng áp dụng một số discount trước đây.

Vì vậy, khi nhận renewal notice, hãy so sánh policy mới với policy cũ để tìm hiểu nguyên nhân khiến premium tăng.

Bạn có thể đọc thêm bài Homeowners Insurance Premium Tăng Vọt Tại Vùng Thiên Tai để tìm hiểu về rủi ro bảo hiểm tại những khu vực thường xuyên xảy ra thiên tai.

Có thể. Nếu homeowners insurance được thanh toán qua escrow account, premium tăng có thể khiến khoản mortgage payment hằng tháng cao hơn.

Escrow account là tài khoản do mortgage servicer quản lý để thu và thanh toán những chi phí liên quan đến căn nhà, thường gồm property tax và homeowners insurance.

Ví dụ, nếu phí bảo hiểm tăng từ $1,800 lên $2,400 mỗi năm, chi phí bảo hiểm phân bổ theo tháng sẽ thay đổi như sau:

Khoản mục	Năm trước	Năm nay
Annual insurance premium	$1,800	$2,400
Phí bảo hiểm mỗi tháng	$150	$200
Mức tăng mỗi tháng		$50
Mức tăng mỗi năm		$600

Ví dụ chỉ minh họa, chưa tính các khoản escrow khác.

Nếu escrow account còn thiếu tiền từ năm trước, servicer có thể yêu cầu bạn bù khoản thiếu đó. Vì vậy, monthly payment có thể tăng nhiều hơn $50 mỗi tháng trong ví dụ trên.

Theo Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), thay đổi của property tax hoặc homeowners insurance là một trong những nguyên nhân khiến khoản thanh toán mortgage tăng.

Với fixed-rate mortgage, phần principal and interest theo lịch trả nợ thường không đổi. Tuy nhiên, tổng monthly payment vẫn có thể thay đổi khi các khoản escrow tăng hoặc giảm.

Nếu chưa rõ nguyên nhân, hãy kiểm tra mortgage statement và escrow analysis. Bạn cũng có thể tham khảo bài Why Did My Escrow Payment Increase? của Wonder Rates.

Không có phương pháp nào bảo đảm premium sẽ giảm trong mọi trường hợp. Tuy nhiên, những cách dưới đây có thể giúp bạn tìm được policy phù hợp hơn.

 

Cách 1: So sánh báo giá từ nhiều công ty bảo hiểm

Cùng một căn nhà nhưng các insurer có thể đưa ra mức premium khác nhau vì cách đánh giá rủi ro và chính sách giá không giống nhau.

Bạn có thể yêu cầu báo giá từ ít nhất ba công ty nếu có đủ lựa chọn tại khu vực. Theo hướng dẫn của NAIC về lựa chọn homeowners insurance, so sánh nhiều lựa chọn có thể giúp người tiêu dùng tìm được mức giá và coverage phù hợp.

Khi so sánh, hãy sử dụng mức coverage, deductible và quyền lợi tương đương. Đừng chỉ chọn policy có premium thấp nhất mà bỏ qua exclusions, giới hạn bồi thường hoặc khả năng tự chi trả khi có claim.

 

Cách 2: Cân nhắc tăng deductible

Deductible là khoản tiền bạn phải tự chịu đối với tổn thất được bảo hiểm trước khi insurer chi trả phần còn lại theo policy.

Deductible cao hơn thường có thể đi kèm premium thấp hơn. Tuy nhiên, bạn cần cân nhắc khả năng tài chính nếu phải tự trả khoản tiền đó sau một sự cố.

Ví dụ, Policy A có premium $2,400 mỗi năm và deductible $1,000. Policy B có premium $2,100 mỗi năm nhưng deductible $2,500.

Bạn tiết kiệm được $300 mỗi năm với Policy B, nhưng phải tự chịu thêm $1,500 khi phát sinh claim thuộc deductible đó.

Ngoài ra, một số policy có deductible riêng cho hurricane hoặc windstorm. Hãy kiểm tra kỹ điều khoản trước khi quyết định.

 

Cách 3: Hỏi về bundle discount

Một số insurer giảm phí khi bạn mua homeowners insurance và auto insurance từ cùng một công ty. Đây được gọi là bundling hoặc multi-policy discount.

Tuy nhiên, hãy so sánh tổng chi phí của cả hai policy. Một gói bundle có discount vẫn có thể đắt hơn việc mua bảo hiểm nhà và xe từ hai nhà cung cấp khác nhau.

 

Cách 4: Kiểm tra lại coverage và replacement cost

Market value là giá căn nhà có thể được mua bán trên thị trường, trong khi replacement cost là chi phí ước tính để xây dựng lại phần nhà được bảo hiểm theo điều khoản policy.

Hai giá trị này không nhất thiết giống nhau vì giá thị trường còn bao gồm giá trị đất.

Khi gia hạn, hãy yêu cầu insurance agent kiểm tra thông tin về diện tích, vật liệu xây dựng, mái nhà và những nâng cấp gần đây. Nếu thông tin chưa chính xác, việc cập nhật có thể giúp insurer đánh giá lại coverage.

Không nên tự ý giảm dwelling coverage xuống mức không đủ để xây dựng lại căn nhà hoặc thấp hơn yêu cầu của lender. Tiết kiệm premium trước mắt có thể khiến bạn phải tự chịu tổn thất lớn hơn về sau.

 

Cách 5: Tìm discount cho thiết bị an toàn

Một số insurer có thể giảm phí cho căn nhà được trang bị smoke detectors, security alarms, deadbolt locks hoặc hệ thống phát hiện rò rỉ nước.

Tuy nhiên, điều kiện và mức giảm khác nhau tùy công ty. Trước khi đầu tư vào thiết bị mới, hãy hỏi agent xem thiết bị nào đủ điều kiện và khoản giảm phí dự kiến có tương xứng với chi phí lắp đặt hay không.

 

Cách 6: Tìm hiểu discount nhờ nâng cấp nhà

Tùy khu vực, một số nâng cấp như mái nhà chịu va đập tốt hơn, cửa chống bão hoặc biện pháp hạn chế rủi ro cháy rừng có thể giúp căn nhà đáp ứng điều kiện giảm phí.

Tuy nhiên, không phải mọi hạng mục sửa chữa đều được insurer công nhận. Hãy xác nhận yêu cầu và chứng nhận cần thiết trước khi thực hiện.

 

Cách 7: Kiểm tra các discount chưa được áp dụng

Một số discount có thể phụ thuộc vào đặc điểm căn nhà, hệ thống an toàn, thời gian duy trì policy hoặc phương thức thanh toán.

Hãy hỏi agent liệu policy hiện tại đã áp dụng đầy đủ các discount bạn đủ điều kiện nhận hay chưa. Đồng thời, kiểm tra thông tin về mái nhà và các hạng mục nâng cấp đã được khai báo chính xác.

Mọi thông tin cung cấp cho insurer cần trung thực và có thể xác minh.

Tìm policy rẻ hơn là hợp lý, nhưng một số cách tiết kiệm có thể khiến bạn đối mặt với rủi ro tài chính lớn hơn.

Giảm coverage quá thấp. Premium thấp hơn không có nghĩa quyền lợi tương đương. Hãy kiểm tra dwelling coverage, giới hạn bồi thường và các điều khoản loại trừ trước khi thay đổi policy. Nếu vẫn đang trả mortgage, bạn cũng cần đáp ứng yêu cầu bảo hiểm của lender.

Bỏ qua flood hoặc earthquake insurance. Standard homeowners insurance thường không bao gồm thiệt hại do flooding hoặc earthquake. Những rủi ro này có thể cần coverage riêng. Hãy kiểm tra policy và đánh giá nguy cơ tại khu vực của bạn trước khi quyết định không mua bảo hiểm bổ sung.

Để bảo hiểm bị gián đoạn khi đổi công ty. Nếu policy hết hiệu lực trong khi mortgage vẫn yêu cầu bảo hiểm, servicer có thể mua force-placed insurance để bảo vệ quyền lợi của lender. Loại bảo hiểm này có thể đắt hơn và thường không bảo vệ đầy đủ quyền lợi của chủ nhà.

Khi đổi insurer, hãy xác nhận ngày policy mới bắt đầu và bảo đảm không có khoảng trống bảo hiểm.

Nếu premium được thanh toán qua escrow, việc đổi insurer cần được phối hợp với mortgage servicer.

Bạn nên thực hiện những bước sau:

1. Xác nhận ngày bắt đầu của policy mới.
2. Cung cấp thông tin mortgagee và policy mới cho servicer theo yêu cầu.
3. Kiểm tra việc thanh toán premium cũ và mới.
4. Xác nhận cách xử lý khoản hoàn phí từ insurer cũ, nếu có.
5. Theo dõi escrow analysis để biết khoản thanh toán hằng tháng có thay đổi hay không.

Ngay cả khi premium mới thấp hơn, mortgage payment cũng có thể chưa giảm ngay. Nếu escrow account còn thiếu tiền từ kỳ trước, bạn vẫn có thể phải bù khoản thiếu đó.

Đọc thêm bài Escrow Account Explained để hiểu cách escrow hoạt động và ảnh hưởng đến chi phí sở hữu nhà.

Refinance không trực tiếp làm giảm homeowners insurance premium. Phí bảo hiểm vẫn phụ thuộc vào căn nhà, mức coverage và cách insurer đánh giá rủi ro.

Nếu mục tiêu chính là giảm chi phí bảo hiểm, bạn nên bắt đầu bằng việc so sánh quotes, kiểm tra coverage và tìm discount phù hợp.

Refinance có thể giúp bạn đánh giá lại khoản vay trong một số trường hợp, nhưng cũng có thể phát sinh closing costs và điều kiện mới. Vì vậy, đừng quyết định refinance chỉ vì premium tăng.

Bạn có thể tham khảo hướng dẫn tính PITI của Wonder Rates để hiểu các thành phần của chi phí nhà ở hằng tháng.

Homeowners insurance tăng mỗi năm có bình thường không?

Premium có thể thay đổi khi chi phí xây dựng, rủi ro khu vực hoặc chính sách của insurer thay đổi. Tuy nhiên, không phải policy nào cũng tăng mỗi năm. Bạn có thể yêu cầu insurer giải thích nguyên nhân của mức phí mới.

 

Không có claim thì tại sao phí bảo hiểm vẫn tăng?

Insurer không chỉ dựa trên lịch sử claim cá nhân. Chi phí sửa chữa, tổn thất trong khu vực và rủi ro thiên tai cũng có thể ảnh hưởng đến premium.

 

Có được đổi homeowners insurance khi vẫn đang trả mortgage không?

Thông thường là có, miễn policy mới đáp ứng yêu cầu của lender. Bạn cần thông báo cho mortgage servicer và bảo đảm coverage liên tục khi chuyển công ty.

 

Tăng deductible có giúp giảm premium không?

Deductible cao hơn thường có thể giúp premium thấp hơn, nhưng bạn sẽ phải tự chịu nhiều tiền hơn khi xảy ra tổn thất được bảo hiểm. Mức giảm cụ thể phụ thuộc vào policy và insurer.

 

Homeowners insurance tăng có nghĩa mortgage rate tăng không?

Không. Insurance premium và mortgage interest rate là hai khoản khác nhau. Nếu bảo hiểm được thanh toán qua escrow, premium tăng có thể khiến tổng monthly mortgage payment cao hơn dù lãi suất fixed-rate mortgage không đổi.

 

Có cần homeowners insurance sau khi trả hết mortgage không?

Khi mortgage đã trả hết, lender thường không còn yêu cầu bảo hiểm theo hợp đồng vay. Tuy nhiên, bạn vẫn nên cân nhắc rủi ro tài chính nếu căn nhà không được bảo hiểm và kiểm tra những yêu cầu khác có thể áp dụng.

Homeowners insurance tăng có thể khiến chi phí sở hữu nhà cao hơn, đặc biệt khi premium được tính vào escrow và ảnh hưởng đến mortgage payment hằng tháng.

Trước khi chấp nhận mức phí mới, hãy so sánh policy cũ và mới, yêu cầu báo giá từ các insurer khác và kiểm tra những discount bạn có thể đủ điều kiện nhận. Nếu cân nhắc tăng deductible hoặc giảm coverage, hãy tính đến số tiền bạn có thể phải tự chi trả khi có sự cố.

Mục tiêu không chỉ là tìm policy rẻ hơn, mà là kiểm soát chi phí trong khi vẫn duy trì mức bảo vệ phù hợp cho căn nhà.

Nếu mortgage payment tăng mà bạn chưa rõ nguyên nhân đến từ insurance, property tax hay escrow shortage, hãy kiểm tra mortgage statement và escrow analysis trước khi điều chỉnh ngân sách. Bạn cũng có thể tìm hiểu thêm các hướng dẫn về chi phí sở hữu nhà tại Wonder Rates.

 

Lưu ý: Bài viết chỉ cung cấp thông tin giáo dục chung, không phải tư vấn bảo hiểm, tài chính hoặc mortgage cá nhân. Premium, coverage, deductible và discount phụ thuộc vào tiểu bang, insurer, policy và đặc điểm bất động sản. Các ví dụ chỉ nhằm minh họa, không phải báo giá bảo hiểm thực tế.

 

---

Duc Pham, Mortgage Broker | NMLS# 844897 | 408-600-1900 | dp@wonderrates.com
Wonder Rates, Inc. | NMLS# 1518655 | DRE# 02047445 | DFPI# 60DBO-59134
Equal Housing Opportunity. Equal Housing Lender.
Licensed in: AL, AZ, CA, CO, FL, GA, LA, MI, NC, OH, OK, OR, PA, SC, TX, VA, WA