Người nhập cư thế hệ đầu có thể mua nhà tại Mỹ không?

Đối với nhiều first-generation immigrant (người nhập cư thế hệ đầu), mua được căn nhà đầu tiên tại Mỹ không chỉ là một mục tiêu tài chính mà còn là cột mốc đánh dấu sự ổn định sau nhiều năm xây dựng cuộc sống mới.

Tuy nhiên, không ít người cho rằng chỉ công dân Mỹ mới có thể vay mua nhà, hoặc nghĩ rằng mình sẽ rất khó được xét duyệt vì lịch sử tín dụng còn ngắn, chưa quen hệ thống tài chính hoặc chưa biết cần chuẩn bị những giấy tờ gì.

Thực tế, nhiều chương trình vay tại Mỹ vẫn dành cho người nhập cư đáp ứng điều kiện của chương trình vay và yêu cầu của lender (đơn vị cho vay). Điều quan trọng là hiểu rõ quy trình, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và chủ động trao đổi với loan officer (chuyên viên tư vấn khoản vay) ngay từ đầu.

First-generation immigrant thường dùng để chỉ những người sinh ra ở nước ngoài và là người đầu tiên trong gia đình định cư tại Mỹ. Nhóm này khá đa dạng, bao gồm:

• Người mới định cư tại Mỹ.
• Người được gia đình bảo lãnh.
• Người đang làm việc tại Mỹ theo diện hợp pháp, ví dụ theo visa lao động.
• Người có Permanent Resident Card (thẻ thường trú nhân, thường gọi là green card).
• Một số người có tình trạng cư trú hợp pháp khác, tùy theo hướng dẫn của từng chương trình vay.

Điều quan trọng cần lưu ý là tình trạng nhập cư không phải là yếu tố duy nhất quyết định khả năng vay mua nhà. Nhiều yếu tố khác như thu nhập, tài sản và lịch sử tín dụng cũng đóng vai trò quan trọng trong quá trình xét duyệt.

Câu trả lời ngắn gọn là có thể, tùy vào tình trạng cư trú và hồ sơ tài chính cá nhân. Theo hướng dẫn hiện hành của Fannie Mae và Freddie Mac, người có tình trạng thường trú nhân hợp pháp (lawful permanent resident) hoặc thường trú nhân không vĩnh viễn nhưng đang cư trú hợp pháp tại Mỹ (non-permanent resident) thường có thể vay mua nhà theo cùng điều kiện áp dụng cho công dân Mỹ, miễn là đáp ứng các yêu cầu thẩm định khác.

Nói cách khác, nhiều lender vẫn cung cấp khoản vay cho người nhập cư nếu đáp ứng điều kiện của chương trình vay. Điều lender thường quan tâm bao gồm:

• Khả năng trả nợ.
• Thu nhập.
• Tài sản.
• Lịch sử tín dụng.
• Giấy tờ xác minh tình trạng cư trú hợp pháp.
• Chương trình vay phù hợp với hoàn cảnh cụ thể.

Nhìn chung, quá trình xét duyệt thường không tập trung vào quốc tịch, mà tập trung vào khả năng đáp ứng các yêu cầu tài chính và pháp lý của chương trình vay đang áp dụng.

Chưa có nhiều credit history (lịch sử tín dụng)

Nhiều người mới đến Mỹ chưa có lịch sử tín dụng, hoặc lịch sử tín dụng ở nước ngoài thường không được các tổ chức tín dụng tại Mỹ ghi nhận. Điều này có thể khiến hồ sơ vay cần thêm thời gian xây dựng credit trước khi đủ điều kiện cho một số chương trình vay. Ví dụ, một người vừa sang Mỹ được một năm và chưa mở thẻ tín dụng có thể cần thêm thời gian xây dựng lịch sử thanh toán trước khi nộp hồ sơ vay mua nhà.

Chưa quen quy trình mortgage

Quy trình vay mua nhà tại Mỹ có thể khác biệt đáng kể so với hệ thống tài chính ở nhiều quốc gia khác, từ cách tính lãi suất, các loại chương trình vay cho đến quy trình thẩm định và closing (hoàn tất giao dịch).

Hệ thống giấy tờ hoàn toàn mới

Người nhập cư thường cần làm quen với nhiều loại giấy tờ mới liên quan đến income (thu nhập), assets (tài sản), tax (thuế) và employment (việc làm), những khái niệm có thể được quản lý theo cách khác ở quốc gia trước đây.

Khó chứng minh nguồn tài sản

Nếu vừa chuyển tiền từ nước ngoài vào Mỹ, người vay có thể cần chuẩn bị thêm giấy tờ để chứng minh nguồn gốc số tiền này, vì lender thường cần xác minh rõ ràng trước khi tính vào hồ sơ.

Rào cản ngôn ngữ

Rào cản ngôn ngữ có thể ảnh hưởng đến việc đọc hiểu các giấy tờ vay, hợp đồng và điều khoản, đặc biệt với những thuật ngữ tài chính chuyên ngành.

Chưa hiểu các khoản chi ngoài down payment

Nhiều người nhập cư chỉ tập trung tiết kiệm cho down payment mà chưa chuẩn bị cho các khoản chi phí khác như closing costs (chi phí đóng giao dịch), escrow (tài khoản ký quỹ), insurance (bảo hiểm) và property tax (thuế bất động sản).

Employment history (lịch sử việc làm)

Lender thường xem xét thời gian làm việc, tính ổn định của công việc hiện tại và khả năng công việc đó tiếp tục trong tương lai.

Income (thu nhập)

Thu nhập có thể đến từ nhiều nguồn khác nhau và mỗi loại thường có cách xác minh riêng, bao gồm:

• W-2 (thu nhập từ việc làm toàn thời gian).
• Thu nhập của người self-employed (tự kinh doanh).
• Commission (hoa hồng).
• Bonus (tiền thưởng).
• Overtime (thu nhập làm thêm giờ).

Assets (tài sản)

Tài sản có thể bao gồm savings (tiết kiệm), investment (đầu tư) hoặc gift funds (tiền được tặng) nếu có sự hỗ trợ từ gia đình.

Credit profile (hồ sơ tín dụng)

Lender thường không chỉ nhìn vào điểm số tín dụng, mà còn xem xét lịch sử thanh toán, các khoản nợ hiện tại và cách quản lý tài chính nói chung.

Debt (các khoản nợ)

Các khoản nợ hiện tại được dùng để tính DTI (debt-to-income ratio, tỷ lệ nợ trên thu nhập), một trong những yếu tố quan trọng khi lender đánh giá khả năng trả nợ.

Identification documents (giấy tờ nhận dạng)

Tùy theo tình trạng cư trú, người vay có thể cần chuẩn bị một hoặc nhiều loại giấy tờ sau:

• Passport (hộ chiếu).
• Permanent Resident Card (thẻ thường trú nhân).
• Employment Authorization Document, nếu phù hợp với tình trạng cư trú.
• Driver License (bằng lái xe).
• State ID (giấy tờ tùy thân do tiểu bang cấp).

Social Security Number hoặc ITIN

Nhiều chương trình vay thông thường, bao gồm các khoản vay theo hướng dẫn của Fannie Mae, thường yêu cầu người vay có Social Security Number (SSN) hợp lệ. Đối với người chỉ có ITIN (Individual Taxpayer Identification Number, mã số thuế cá nhân) mà chưa có SSN, một số lender có chương trình vay riêng dành cho ITIN, thường thuộc nhóm non-QM (khoản vay không theo tiêu chuẩn thông thường) với điều kiện và chi phí có thể khác so với vay thông thường. Không phải mọi lender đều cung cấp chương trình này, vì vậy nên xác nhận trực tiếp với loan officer.

Employment documents (giấy tờ việc làm)

Ví dụ như employment verification (xác nhận việc làm), offer letter (thư mời làm việc) hoặc pay stub (phiếu lương).

Income documents (giấy tờ thu nhập)

Giấy tờ thu nhập thường khác nhau tùy loại công việc, ví dụ hồ sơ cho người có W-2, người có 1099 hoặc người self-employed thường được yêu cầu khác nhau.

Tax Return (tờ khai thuế)

Lender có thể yêu cầu tờ khai thuế theo hướng dẫn của chương trình vay và hoàn cảnh cụ thể của người vay, đặc biệt với người có thu nhập từ 1099 hoặc tự kinh doanh.

Bank Statements (sao kê ngân hàng)

Lender thường xem xét số dư tài khoản, các khoản tiền gửi lớn bất thường và nguồn gốc của những khoản tiền đó.

Asset Statements (sao kê tài sản)

Ví dụ như sao kê tài khoản 401(k), IRA, brokerage (tài khoản đầu tư chứng khoán) hoặc savings.

Gift Letter (thư xác nhận tặng tiền)

Nếu được gia đình hỗ trợ tài chính, người vay thường cần chuẩn bị gift letter (thư xác nhận tặng tiền) cùng giấy tờ chứng minh nguồn tiền của người tặng.

Proof of Residency (bằng chứng nơi cư trú)

Trong một số trường hợp, lender có thể cần thêm bằng chứng về nơi cư trú hiện tại, ví dụ hóa đơn tiện ích hoặc hợp đồng thuê nhà trước đó.

Immigration documents (giấy tờ liên quan đến tình trạng nhập cư)

Tùy theo chương trình vay, một số giấy tờ liên quan đến tình trạng nhập cư có thể được yêu cầu để xác minh việc cư trú hợp pháp. Không phải mọi khoản vay đều yêu cầu giống nhau, vì mỗi lender có thể áp dụng tiêu chí xác minh khác nhau trong phạm vi hướng dẫn chung.

Đây là phần nhiều bài viết khác thường bỏ qua. Nếu người vay từng có tài sản hoặc thu nhập ở nước ngoài trước khi sang Mỹ, hồ sơ có thể cần thêm một số giấy tờ để lender hiểu rõ nguồn gốc tài chính, ví dụ:

• Sao kê ngân hàng từ tài khoản ở nước ngoài.
• Giấy tờ đã được dịch thuật sang tiếng Anh nếu cần.
• Chứng minh nguồn tiền, ví dụ hợp đồng lao động hoặc giấy tờ bán tài sản ở nước ngoài.
• Lịch sử chuyển tiền quốc tế vào Mỹ.

Ví dụ, một người từng làm việc tại Việt Nam nhiều năm trước khi định cư tại Mỹ và chuyển một khoản tiết kiệm vào tài khoản ngân hàng Mỹ có thể cần cung cấp thêm sao kê ngân hàng cũ và giấy tờ chứng minh nguồn gốc số tiền đó để hoàn tất hồ sơ.

Trường hợp 1

Người mới định cư tại Mỹ, có thu nhập W-2 ổn định và đã xây dựng credit được hai năm. Nhờ hồ sơ tín dụng và thu nhập rõ ràng, quy trình vay diễn ra khá thuận lợi.

Trường hợp 2

Gia đình chuyển khoảng 25.000 đô từ Việt Nam để hỗ trợ down payment. Người vay chuẩn bị gift letter, bank statements và giấy tờ chứng minh nguồn tiền trước khi nộp hồ sơ.

Trường hợp 3

Người vay có thu nhập theo dạng 1099 và thu nhập tương đối ổn định qua các năm. Vì không có W-2, hồ sơ thường cần thêm tax return và các tài liệu liên quan đến thu nhập tự kinh doanh.

Trường hợp 4

Người vay từng có nhiều năm kinh nghiệm làm việc tại Việt Nam nhưng mới sang Mỹ gần đây. Lender thường tập trung chủ yếu vào khả năng đáp ứng yêu cầu của chương trình vay, thu nhập hiện tại tại Mỹ và các tài liệu xác minh liên quan. Kinh nghiệm làm việc trước đây có thể cung cấp thêm bối cảnh trong một số trường hợp, nhưng cách đánh giá cụ thể sẽ phụ thuộc vào hướng dẫn của từng chương trình vay.

Các số liệu và trường hợp trên chỉ mang tính minh họa để dễ hình dung, không đại diện cho một khoản vay cụ thể và không đảm bảo kết quả tương tự cho mọi trường hợp. Điều kiện và hồ sơ thực tế sẽ khác nhau tùy chương trình vay, lender và hoàn cảnh của từng người vay.

Dưới đây là lộ trình tham khảo cho người nhập cư đang cân nhắc mua căn nhà đầu tiên tại Mỹ.

Bước 1: Đánh giá tình hình tài chính Xem lại thu nhập, khoản tiết kiệm hiện có và các khoản nợ đang có để hiểu rõ điểm xuất phát của mình.

Bước 2: Xây dựng credit Nếu chưa có nhiều lịch sử tín dụng, đây là bước nên bắt đầu càng sớm càng tốt.

Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ Thu thập các giấy tờ về nhận dạng, thu nhập, tài sản và tình trạng cư trú.

Bước 4: Trao đổi với loan officer Tìm hiểu chương trình vay phù hợp và những giấy tờ cụ thể cần chuẩn bị cho hoàn cảnh của mình.

Bước 5: Xin pre-approval (thư chấp thuận sơ bộ) Giúp xác định ngân sách thực tế trước khi bắt đầu tìm nhà.

Bước 6: Bắt đầu tìm nhà Khi đã có pre-approval, quá trình tìm nhà thường rõ ràng và tập trung hơn.

Là first-generation immigrant không đồng nghĩa với việc cơ hội sở hữu nhà sẽ thấp hơn. Mặc dù có thể cần nhiều thời gian hơn để xây dựng lịch sử tín dụng, làm quen với hệ thống tài chính và chuẩn bị giấy tờ, nhưng rất nhiều người nhập cư đã mua được căn nhà đầu tiên nhờ lên kế hoạch từ sớm và chuẩn bị hồ sơ cẩn thận. Hiểu rõ những gì lender cần và chủ động giải thích nguồn thu nhập, tài sản cũng như lịch sử tài chính sẽ giúp quá trình vay diễn ra thuận lợi hơn.

Nếu bạn là người nhập cư đang cân nhắc mua căn nhà đầu tiên tại Mỹ, hãy trao đổi sớm với một loan officer được cấp phép để hiểu rõ chương trình vay và giấy tờ phù hợp với hoàn cảnh của mình.

• Consumer Financial Protection Bureau (CFPB)
• Fannie Mae Selling Guide
• Freddie Mac Single-Family Seller/Servicer Guide
• U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD)
• Federal Housing Administration (FHA)
• U.S. Department of Veterans Affairs (VA), nếu đề cập đến VA loans
• U.S. Department of Agriculture (USDA), nếu đề cập đến USDA loans
• IRS, đối với các tài liệu về ITIN và khai thuế khi có liên quan

---

 

Duc Pham, Mortgage Broker | NMLS# 844897
Wonder Rates, Inc. | NMLS# 1518655 | DRE# 02047445 | DFPI# 60DBO-59134
qual Housing Opportunity. Equal Housing Lender.
Licensed in: AL, AZ, CA, CO, FL, GA, LA, MI, NC, OH, OK, OR, PA, SC, TX, VA, WA.

Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin giáo dục và không phải là lời khuyên pháp lý, tài chính, thuế hoặc nhập cư. Điều kiện vay mua nhà đối với first-generation immigrants phụ thuộc vào chương trình vay, chính sách của lender, tình trạng cư trú hợp pháp, hồ sơ thu nhập, lịch sử tín dụng và các yếu tố thẩm định khác. Yêu cầu về giấy tờ có thể khác nhau giữa các chương trình vay và từng trường hợp cụ thể. Nếu bạn có câu hỏi liên quan đến tình trạng nhập cư hoặc hồ sơ pháp lý, hãy tham khảo luật sư di trú. Đối với các vấn đề về vay mua nhà, thuế hoặc tài chính, nên trao đổi với loan officer, CPA hoặc chuyên gia tài chính trước khi đưa ra quyết định.